Wie hoch ist die monatliche Rate für 250.000 € Baufinanzierung? (2026)
Du willst 250.000 € finanzieren, zum Beispiel für deine erste vermietete Wohnung? Hier siehst du die Rate nach Zins und Tilgung auf einen Blick, welchen Zins du je nach Eigenkapital bekommst und warum schon ein paar Zehntel beim Zins über deinen Cashflow entscheiden.
Von Dennis Mann · unabhängiger Baufinanzierungsberater aus MannheimVeröffentlicht am
Wie hoch ist die Rate für 250.000 €?
Rund 1.180 bis 1.350 € im Monat bei den Zinsen von Oktober 2026 und einer Tilgung von 1,5 bis 2 %, je nachdem, wie viel Eigenkapital du mitbringst. Kaufst du eine Wohnung für 250.000 € und zahlst nur die Kaufnebenkosten selbst, liegt der Zins bei 1,5 % Tilgung bei rund 4,54 %. Dann zahlst du 1.258 € im Monat. Wie hoch deine Rate genau ist, hängt vor allem davon ab, wie viel Eigenkapital du einbringst, wie schnell du tilgen willst und welche Bank dir welchen Zins gibt.
Die Rate rechnet sich ganz einfach: Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12. Bei 250.000 €, 4,54 % Zins und 1,5 % Tilgung sind das 250.000 € × 6,04 % ÷ 12 = 1.258,33 €. Diese Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Nur die Aufteilung ändert sich: Jeden Monat wird der Zinsanteil etwas kleiner und der Tilgungsanteil etwas größer.
Welcher Zins? Das entscheidet der Beleihungsauslauf
Du leihst dir in jedem Beispiel dieselben 250.000 €. Der Unterschied ist, wie viel eigenes Geld du mitbringst. Davon gehen zuerst die Kaufnebenkosten weg (Grunderwerbsteuer, Notar, gegebenenfalls Makler), erst der Rest senkt den Anteil, den die Bank am Kaufpreis finanziert. Diesen Anteil nennt man Beleihungsauslauf. Je niedriger er ist, desto weniger Risiko hat die Bank und desto besser ist meist dein Zins.
| Dein Eigenkapital | Kaufpreis | Bank finanziert | Zins | Rate |
|---|---|---|---|---|
| Eigenkapital: 146.000 € | 360.000 € | 69 % | 4,17 % | 1.181 € |
| Eigenkapital: 93.750 € | 312.500 € | 80 % | 4,27 % | 1.202 € |
| Eigenkapital: 58.000 € | 280.000 € | 89 % | 4,42 % | 1.233 € |
| Eigenkapital: 25.000 € | 250.000 € | 100 % | 4,54 % | 1.258 € |
Jeweils 250.000 € Darlehen, 1,5 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Eigenkapital inklusive Kaufnebenkosten, angesetzt mit rund 10 % vom Kaufpreis (Richtwert wie im Finanzierungsrechner). Die Zinsen berechnet unser Finanzierungsrechner aus den Europace-Pfandbriefrenditen (Stand 12.10.2026) plus Aufschlägen für Beleihung und Tilgung. Es sind Richtwerte und kein verbindliches Angebot. Dein echter Zins hängt von Bank, Objekt und Bonität ab.
Bei einer Kapitalanlage finanzieren viele den ganzen Kaufpreis und zahlen nur die Nebenkosten selbst. Deshalb rechnen wir in diesem Artikel mit 100 % Beleihung, also der markierten Zeile.
Ratentabelle: 250.000 € nach Zins und Tilgung
Monatliche Rate für 250.000 € Darlehen bei verschiedenen Zinssätzen. So siehst du auch, was passiert, wenn die Zinsen steigen oder fallen.
| Zins | 1 % Tilgung | 1,5 % Tilgung | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung |
|---|---|---|---|---|
| 3,5 % Zins | 938 € | 1.042 € | 1.146 € | 1.354 € |
| 4,0 % Zins | 1.042 € | 1.146 € | 1.250 € | 1.458 € |
| 4,5 % Zins | 1.146 € | 1.250 € | 1.354 € | 1.563 € |
| 5,0 % Zins | 1.250 € | 1.354 € | 1.458 € | 1.667 € |
| 5,5 % Zins | 1.354 € | 1.458 € | 1.563 € | 1.771 € |
Gerundet auf volle Euro. Reine Rechnung: Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12.
Wie viel von der Rate sind Zinsen?
Am Anfang der größte Teil. Bei 4,54 % Zins und 1,5 % Tilgung gehen im ersten Monat 945,83 € an die Bank und nur 312,50 € in die Tilgung:
Mit jeder Rate sinkt die Restschuld und damit auch der Zinsanteil. Der Tilgungsanteil wächst entsprechend. Bliebe der Zins gleich, wäre der Kredit mit 1,5 % Tilgung nach rund 31 Jahren abbezahlt, mit 2 % nach rund 26 Jahren und mit 3 % nach rund 20 Jahren.
Restschuld nach 10 Jahren
Nach 10 Jahren endet bei vielen Finanzierungen die Zinsbindung. Dann zählt, wie viel noch offen ist, denn für diesen Rest brauchst du eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins.
| Tilgung (Zins) | Rate | Zinsen in 10 Jahren | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|---|
| 1 % (4,59 %) | 1.165 € | rund 108.100 € | rund 218.300 € |
| 1,5 % (4,54 %) | 1.258 € | rund 103.700 € | rund 202.700 € |
| 2 % (4,49 %) | 1.352 € | rund 99.300 € | rund 187.000 € |
| 3 % (4,49 %) | 1.560 € | rund 92.800 € | rund 155.600 € |
250.000 € Annuitätendarlehen bei 100 % Beleihung, monatliche Zahlung, keine Sondertilgungen. Bei niedriger Tilgung verlangen Banken oft einen kleinen Zinsaufschlag, deshalb ist der Zins je Zeile etwas anders (Werte aus unserem Finanzierungsrechner). Eigene Berechnung.
Was heißt das? Höher tilgen kostet heute mehr Rate, senkt aber die Restschuld deutlich und damit dein Risiko, falls die Zinsen in 10 Jahren höher sind. Bei einer Kapitalanlage ist die richtige Tilgung aber auch eine Cashflow-Frage, dazu gleich mehr.
Rate selbst ausrechnen
Gib deine eigenen Zahlen ein. Der Rechner zeigt die Rate und die Restschuld nach 10 Jahren.
Mit Kaufpreis, Eigenkapital und Zinsbindung rechnet der Finanzierungsrechner. Er zeigt dir auch deinen Beleihungsauslauf und den passenden Zins.
Was heißt das für deine Kapitalanlage?
Kaufst du eine Wohnung zum Vermieten, zahlst du die Rate nicht allein. Die Miete trägt einen Teil davon. Ob am Monatsende Geld übrig bleibt oder ob du draufzahlst, entscheidet sich an drei Stellschrauben:
Der Zins
Er ist reine Kosten. Jedes Zehntel weniger bleibt direkt als Cashflow bei dir.
Die Tilgung
Sie baut Vermögen auf, kostet aber jeden Monat Liquidität. Viele Anleger wählen eine niedrigere Tilgung, damit sich die Wohnung besser trägt. Das ist eine bewusste Entscheidung, keine Ausrede.
Die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis
Damit eine Rate von 1.258 € komplett von der Miete getragen wird, müsste die Kaltmiete nach Abzug der Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst, bei rund 1.258 € liegen. Das sind rund 15.100 € im Jahr, also etwa 6 % von 250.000 €.
Liegt die Miete darunter, zahlst du jeden Monat etwas dazu. Das kann sich trotzdem lohnen, weil ein Teil deiner Rate Tilgung ist und damit Vermögen. Es sollte aber eingeplant sein und nicht überraschend kommen. Wie du das vor dem Kauf prüfst, liest du im Ratgeber Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?
Wichtig: 250.000 € Darlehen sind nicht 250.000 € Gesamtkosten. Dazu kommen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler. Wie viel Eigenkapital du dafür brauchst, steht im Ratgeber Wie viel Eigenkapital beim Wohnungskauf?
Warum 0,37 % Zins viel Geld sind
Rechenbeispiel mit zwei Angeboten, wie sie im Oktober 2026 für denselben Fall realistisch sind: 4,82 % bei einer einzelnen Bank, 4,45 % nach Vergleich. Echte Angebote weichen je nach Bank von den Richtwerten oben ab.
Welchen Zins du bekommst, hängt stark davon ab, bei welcher Bank dein Antrag landet. Wer nur seine Hausbank fragt, sieht ein Angebot. Wir vergleichen über 700 Banken und bereiten deinen Fall so auf, dass er dort landet, wo er die besten Konditionen bekommt.
Welche Rate bekommst du wirklich?
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Häufige Fragen zur Rate für 250.000 €
Wie hoch ist die Rate für 250.000 € bei 4 % Zinsen?
Bei 4 % Zins und 2 % Tilgung zahlst du 1.250 € im Monat, bei 1,5 % Tilgung rund 1.146 € und bei 1 % Tilgung rund 1.042 €.
Welcher Zins ist für 250.000 € aktuell realistisch?
Im Oktober 2026 liegen die Richtwerte für 10 Jahre Zinsbindung bei rund 4,1 bis 4,6 %, je nach Beleihungsauslauf und Tilgung. Mit mehr Eigenkapital wird der Zins meist günstiger. Den Wert für deinen Fall zeigt der Finanzierungsrechner.
Welches Einkommen brauche ich für 250.000 € Kredit?
Das entscheidet die Haushaltsrechnung der Bank, und jede rechnet anders. Bei einer Kapitalanlage zählt ein Teil der Miete als Einkommen. Wie das genau funktioniert, zeigt unser Ratgeber Wohnung finanzieren mit 2.500 € netto.
Wie lange zahle ich 250.000 € ab?
Bliebe der Zins gleich: mit 1 % Tilgung rund 38 Jahre, mit 1,5 % rund 31 Jahre, mit 2 % rund 26 Jahre und mit 3 % rund 20 Jahre. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit.
Ist 1 % Tilgung bei einer Kapitalanlage sinnvoll?
Das kann sinnvoll sein, wenn der Cashflow im Vordergrund steht. Dafür bleibt nach 10 Jahren mehr Restschuld offen, die du zum dann gültigen Zins weiterfinanzieren musst. Manche Banken verlangen bei niedriger Tilgung außerdem einen kleinen Zinsaufschlag. Welche Tilgung zu dir passt, klären wir in deiner Anleger-Strategie.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Anlage- oder Steuerberatung. Die Beispielrechnungen sind vereinfacht. Zinssätze sind Richtwerte (Stand 12.10.2026) und können sich täglich ändern. Ob und zu welchen Bedingungen eine Finanzierung möglich ist, hängt vom Einzelfall und von der jeweiligen Bank ab.