Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage? Beispielrechnung mit echten Zahlen
Ob eine Wohnung dir Geld bringt oder ob du jeden Monat draufzahlst, entscheidet sich nicht nur beim Kaufpreis. Sondern bei der Finanzierung. Hier siehst du an einem konkreten Beispiel, warum.
Von Dennis Mann · unabhängiger Baufinanzierungsberater aus Mannheim
Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage? Die kurze Antwort
Ja, wenn die Zahlen stimmen. Eine vermietete Wohnung kann ein starker Weg sein, Vermögen aufzubauen: Die Bank gibt dir das Geld, der Mieter hilft dir, es zurückzuzahlen. Ob sich die Wohnung rechnet, hängt aber von drei Dingen ab: dem Kaufpreis, der Miete und deiner Finanzierung. Gerade der Zins wird oft unterschätzt.
Viele schauen beim Kauf vor allem auf die Wohnung selbst. Lage, Größe, Zustand. Das ist wichtig. Aber die Finanzierung läuft 10, 15 oder 20 Jahre. Und schon ein paar Zehntel beim Zins entscheiden, ob am Monatsende etwas übrig bleibt.
Wohnung als Kapitalanlage: Beispielrechnung
Nehmen wir eine ganz normale Wohnung zum Vermieten. Gleiche Wohnung, gleiche Miete. Der einzige Unterschied: der Zins.
Vereinfachte Rechnung für das erste Jahr. Nicht enthalten sind nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Instandhaltungsrücklage sowie steuerliche Effekte. Die rechnen wir im Finanzierungs-Check mit deinen echten Zahlen.
Das Spannende: Die Tilgung ist kein verlorenes Geld. Sie baut jeden Monat deinen Anteil an der Wohnung auf. In beiden Fällen gehört dir die Wohnung also Stück für Stück mehr. Aber mit dem besseren Zins bleibt dir zusätzlich Geld übrig, statt es an die Bank zu zahlen.
Und genau hier liegt der Punkt: Die meisten fragen nur ihre eigene Bank und nehmen, was kommt. Bei einem unabhängigen Vergleich siehst du, was andere Banken für denselben Fall anbieten.
Steuern sparen: Die Abschreibung (AfA) bei der Kapitalanlage
In der Beispielrechnung oben fehlt noch ein wichtiger Punkt: die Steuer. Und die kann bei einer vermieteten Wohnung zu deinem Vorteil arbeiten.
Wenn du eine Wohnung vermietest, kannst du den Gebäudeanteil des Kaufpreises über viele Jahre steuerlich abschreiben. Das nennt sich AfA, Absetzung für Abnutzung. Der Gedanke dahinter: Das Gebäude nutzt sich mit der Zeit ab, und diesen Wertverlust darfst du jedes Jahr als Kosten ansetzen. Das gilt nur für das Gebäude, nicht für das Grundstück.
- Die Abschreibung senkt dein zu versteuerndes Einkommen. Die Mieteinnahmen werden so ganz oder teilweise ausgeglichen, im besten Fall sinkt sogar deine Steuerlast aus deinem Job oder Business.
- Auch die Zinsen zählen. Die Schuldzinsen für deine Finanzierung kannst du ebenfalls als Werbungskosten ansetzen.
- Die Aufteilung zählt. Wie hoch der Gebäudeanteil am Kaufpreis ist, beeinflusst, wie viel du abschreiben kannst.
Heißt für dich: Selbst wenn eine Wohnung auf dem Papier nur knapp aufgeht, kann sie sich nach Steuern deutlich besser rechnen. Wie viel das in deinem Fall ausmacht, hängt von deinem Einkommen, dem Objekt und dem Baujahr ab. Das solltest du mit deinem Steuerberater durchrechnen. Wir sorgen dafür, dass die Finanzierung dazu passt.
Ab wann lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Aber diese drei Fragen helfen dir bei der Einschätzung:
1. Trägt die Miete die Finanzierung?
Rechne Miete minus Zins minus Tilgung, wie im Beispiel oben. Bleibt etwas übrig oder geht es ungefähr auf? Dann trägt sich die Wohnung weitgehend selbst. Zahlst du jeden Monat deutlich drauf, solltest du genau hinschauen, ob sich das über die Jahre lohnt.
2. Passt das Verhältnis von Kaufpreis und Miete?
Eine einfache Kennzahl ist die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Im Beispiel sind das 9.000 € geteilt durch 150.000 € = 6 %. Je niedriger dieser Wert, desto schwerer wird es, dass die Miete die Finanzierung trägt.
3. Kannst du die Rate auch ohne Mieter stemmen?
Ein Mieterwechsel oder eine Reparatur kommen vor. Deine Finanzierung sollte so aufgestellt sein, dass dich ein paar Monate ohne Miete nicht in Schwierigkeiten bringen.
Wohnung als Kapitalanlage kaufen: Was du beachten musst
Lage und Nachfrage
Wird die Wohnung in der Gegend gesucht? Gibt es Arbeitgeber, Hochschulen, gute Anbindung? Eine gefragte Lage macht es leichter, schnell einen Mieter zu finden.
Zustand und Rücklage der Eigentümergemeinschaft
Lass dir die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage geben. So siehst du, ob größere Sanierungen anstehen.
Hausgeld und nicht umlagefähige Kosten
Nicht alles kannst du auf den Mieter umlegen. Verwaltung und Rücklage zahlst du selbst. Diese Kosten gehören in deine Rechnung.
Bestehender Mietvertrag
Ist die Wohnung schon vermietet? Dann schau dir Miethöhe, Laufzeit und bisherige Mieterhöhungen an.
Die Finanzierung, bevor du kaufst
Kläre vor der Besichtigung, was du dir leisten kannst und welche Bank dich finanziert. Mit einer Finanzierungsbescheinigung bist du beim Verkäufer und in der Preisverhandlung deutlich besser aufgestellt.
Wie viel Eigenkapital brauchst du beim Wohnungskauf?
Das ist eine der häufigsten Fragen. Und die ehrliche Antwort: Es hängt von dir und der Wohnung ab. Jede Bank prüft anders. Häufig wird erwartet, dass du mindestens die Kaufnebenkosten selbst zahlst, also zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
Im Beispiel oben sind das 15.000 € Nebenkosten aus Eigenkapital, die Wohnung selbst wird über das Darlehen finanziert. Ob das in deinem Fall so klappt, hängt von Einkommen, Bonität und der Bank ab. Oft ist weniger Eigenkapital nötig, als viele denken.
Kaufen oder erst sparen? Wer wartet, bis er viel Eigenkapital zusammen hat, verliert Zeit. Wer ohne Plan kauft, riskiert eine Wohnung, die sich nicht trägt. Der beste Weg: Erst rechnen, dann entscheiden.
Und geht es auch ganz ohne? Wann Banken eine Wohnung zu 100 % oder 110 % finanzieren, liest du in unserem Ratgeber Wohnung als Kapitalanlage ohne Eigenkapital.
Haus oder Wohnung als Kapitalanlage?
| Wohnung | Haus | |
|---|---|---|
| Einstieg | Meist niedrigerer Kaufpreis, gut für die erste Kapitalanlage | Meist höherer Kaufpreis |
| Verwaltung | Gemeinschaft regelt vieles über die Hausverwaltung | Du kümmerst dich um alles selbst |
| Entscheidungen | Größere Maßnahmen beschließt die Eigentümergemeinschaft | Du entscheidest allein |
| Vermietung | Kleine Wohnungen sind oft gut vermietbar | Meist ein Mieter für das ganze Objekt |
Für die erste Kapitalanlage entscheiden sich viele für eine Wohnung, weil der Einstieg kleiner ist und die Verwaltung einfacher. Wichtiger als die Frage „Haus oder Wohnung“ ist aber: Rechnet sich genau dieses Objekt mit genau deiner Finanzierung?
Rechnet sich deine Wohnung?
Wir rechnen es dir vorher aus und vergleichen über 700 Banken. Kostenlos und unverbindlich.
Kostenlosen Finanzierungs-Check sichernHäufige Fragen zur Wohnung als Kapitalanlage
Ist eine Wohnung als Kapitalanlage sinnvoll?
Sie kann sinnvoll sein, wenn Kaufpreis, Miete und Finanzierung zusammenpassen. Die Miete hilft dir, das Darlehen zurückzuzahlen, und mit jeder Tilgung baust du Vermögen auf. Ob es in deinem Fall passt, zeigt eine ehrliche Rechnung vor dem Kauf.
Wie viel Miete brauche ich, damit sich die Wohnung trägt?
Die Miete sollte Zins und Tilgung möglichst abdecken. Im Beispiel reichen 750 € Kaltmiete bei 150.000 € Darlehen, 4,1 % Zins und 1,25 % Tilgung, damit 81,25 € im Monat übrig bleiben. Nicht umlagefähige Kosten kommen noch dazu.
Was macht ein paar Zehntel beim Zins wirklich aus?
Im Beispiel 50 € im Monat, 600 € im Jahr und rund 5.500 € mehr Vermögen in 10 Jahren. Und das bei derselben Wohnung, nur mit einer anderen Bank.
Kann ich eine vermietete Wohnung steuerlich abschreiben?
Ja. Bei einer vermieteten Wohnung kannst du den Gebäudeanteil über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend machen, dazu kommen unter anderem die Schuldzinsen. Das senkt dein zu versteuerndes Einkommen. Die genaue Höhe klärst du am besten mit deinem Steuerberater.
Kann ich eine Wohnung als Kapitalanlage ohne Eigenkapital kaufen?
Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Entscheidend sind vor allem der Beleihungsauslauf, dein Einkommen und deine Bonität. Alles dazu findest du in unserem Ratgeber zur Kapitalanlage ohne Eigenkapital.
Bekomme ich als Selbständiger eine Finanzierung für eine Kapitalanlage?
Ja, das ist möglich. Viele Banken haben eigene Regeln für Selbständige. Wichtig ist, dass deine Unterlagen richtig vorbereitet sind.
Was kostet mich der Finanzierungs-Check?
Nichts. Der Check ist kostenlos und unverbindlich. Wenn du später über mich finanzierst, werde ich von der Bank bezahlt.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Anlage- oder Steuerberatung. Die Beispielrechnung ist vereinfacht. Steuerliche Fragen klärst du am besten mit deinem Steuerberater.