Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg 2026:
Was du beim Wohnungskauf in Mannheim zahlst

Die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg ist der größte Posten unter den Kaufnebenkosten. Hier steht, wie hoch sie ist, wann du sie zahlst, wann du sie nicht zahlst und was bei einer Wohnung in Mannheim sonst noch dazukommt. Gerechnet für alle, die ihre erste Wohnung zum Vermieten kaufen. Mit Quellen.

Von Dennis Mann · freier Baufinanzierungsberater aus Mannheim
Veröffentlicht am 22.10.2026

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg?
Die kurze Antwort

Der Steuersatz:
Seit wann zahlst du in Baden-Württemberg 5 %?

Das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes sieht 3,5 % vor⁴. Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Satz aber selbst festlegen³. Baden-Württemberg hat ihn mit einem eigenen Gesetz auf 5 % angehoben, gültig ab dem 5. November 2011¹. Seitdem hat sich am Satz nichts geändert. Das Serviceportal des Landes nennt ihn auch im Stand vom Februar 2026 mit 5,0 %².

Und 2026? Die neue Landesregierung aus Grünen und CDU plant unter dem Namen „HeimVorteil BW“, Familien die Grunderwerbsteuer zu erstatten, wenn sie zum ersten Mal Wohnraum kaufen und selbst darin wohnen⁵. Für eine Wohnung, die du vermietest, ist das nach dem Koalitionsvertrag nicht gedacht. Und beschlossen ist es bis heute auch nicht: Eine Förderrichtlinie haben wir nicht gefunden (Stand 22.10.2026). Für deine Kalkulation gilt deshalb: 5,0 %.

Rechenbeispiele:
So viel Grunderwerbsteuer zahlst du in Mannheim

Die Rechnung ist einfach: Kaufpreis × 5 %. Maßgeblich ist der Kaufpreis im notariellen Vertrag, einschließlich allem, was du zusätzlich für die Wohnung übernimmst⁴. Der Betrag wird auf volle Euro abgerundet⁴. Drei runde Beispiele:

Beispiele mit runden Kaufpreisen, keine echten Angebote. Was eine Wohnung in Mannheim tatsächlich kostet, steht im Ratgeber Eigentumswohnung in Mannheim als Kapitalanlage.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, und wann?

Laut Gesetz schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam⁴. Im Kaufvertrag wird aber meist vereinbart, dass du als Käufer sie trägst. Zahlst du nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten². So läuft es ab:

Wichtig für deine Planung: Die Steuer wird kurz nach dem Kauf fällig, nicht irgendwann später. Der Notar meldet innerhalb von zwei Wochen, danach hast du einen Monat ab Bescheid. Das Geld sollte also schon auf dem Konto liegen, wenn du zum Notar gehst.

Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg:
Wann du keine zahlst

Die Ausnahmen stehen im Bundesgesetz und gelten deshalb in Baden-Württemberg genauso wie überall⁴. Keine Grunderwerbsteuer fällt an, wenn …

• der Kaufpreis höchstens 2.500 € beträgt. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ein Stellplatz für 2.500 € ist steuerfrei, einer für 2.600 € kostet die volle Steuer, also 130 €.
• du von deinem Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner kaufst, auch bei der Vermögensaufteilung nach einer Scheidung.
• du von Eltern, Großeltern, Kindern oder Enkeln kaufst (Verwandte in gerader Linie), ebenso Stiefkinder und die Ehepartner all dieser Personen. Geschwister gehören nicht dazu.
• du die Wohnung erbst oder geschenkt bekommst. Dann gilt das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht.

Für den ganz normalen Kauf einer Wohnung zum Vermieten von einem fremden Verkäufer gibt es keine Befreiung, auch nicht beim ersten Kauf.

Grunderwerbsteuer sparen:
Was geht und was nicht

Was geht: Möbel und Zubehör getrennt ausweisen

Auf Zubehör fällt keine Grunderwerbsteuer an, also auf bewegliche Dinge, die dauerhaft der Wohnung dienen, etwa mitgekaufte Möbel⁷. Steht im Kaufvertrag ein eigener Preis dafür, wird dieser Teil nicht besteuert. Ob eine Einbauküche dazugehört oder fest zur Wohnung zählt, hängt vom Einzelfall ab. Setz nur ehrliche Zeitwerte an. Eine gebrauchte Küche für 15.000 € spart keine Steuer, sondern macht Ärger.

Was nicht geht: die Instandhaltungsrücklage abziehen

Früher wurde oft empfohlen, den Anteil an der Instandhaltungsrücklage (heute „Erhaltungsrücklage“¹⁵) der Eigentümergemeinschaft aus dem Kaufpreis herauszurechnen. Das funktioniert nicht mehr: Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass der Kaufpreis dadurch nicht sinkt, auch nicht, wenn die Rücklage im Vertrag extra ausgewiesen ist⁶.

Kaufnebenkosten in Mannheim:
Notar, Grundbuch, Makler

Zur Grunderwerbsteuer kommen beim Kauf in Mannheim noch zwei weitere Posten. Warum Banken diese Kosten ungern mitfinanzieren, erklärt der Ratgeber Wie viel Eigenkapital beim Wohnungskauf?

Notar und Grundbuch: rund 2 %

Was Notar und Grundbuchamt verlangen, ist gesetzlich festgelegt und hängt vom Kaufpreis ab, nicht vom Notar⁸. Wir haben es nach der amtlichen Gebührentabelle durchgerechnet: Kaufvertrag mit Abwicklung, Grundschuld für die Bank in Höhe des Kaufpreises, Eintragungen im Grundbuch. Ergebnis: rund 1,7 % vom Kaufpreis, bei 250.000 € also rund 4.160 €. Dazu können Auslagen kommen, zum Beispiel für Genehmigungen oder Grundbuchauszüge. Deshalb rechnen wir in allen Beispielen vorsichtig mit 2 %.

Makler: bis 3,57 %, wenn einer dabei ist

Die Maklerprovision liegt je nach Region meist bei 5,95 bis 7,14 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer⁹. Kaufst du als Privatperson (Verbraucher) eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, musst du davon höchstens die Hälfte tragen: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide gleich viel. Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, darf er dir höchstens so viel weitergeben, wie er selbst zahlt¹⁰. Bei 7,14 % sind das für dich bis zu 3,57 %. Für Mehrfamilienhäuser gilt diese Teilung nicht zwingend⁹.

Alles zusammen: drei Beispiele

Beispiele mit runden Kaufpreisen. Grunderwerbsteuer nach Gesetz, Notar und Grundbuch als Richtwert (unsere Rechnung nach GNotKG ergibt rund 1,7 %), Makler nur, wenn einer beteiligt ist. Den Maklersatz findest du im Exposé.

Was das für dein Eigenkapital heißt

Ehrlich gesagt: Die Kaufnebenkosten siehst du nicht wieder. Sie stecken nicht im Wert der Wohnung, und genau deshalb wollen viele Banken, dass du sie aus eigenem Geld zahlst. Für dich als Kapitalanleger heißt das:

• Plane die Nebenkosten fest ein. Als Richtwert rund 10 % vom Kaufpreis, so rechnet auch unser Finanzierungsrechner. Mit Makler können es gut 10 % werden, ohne Makler rund 7 %.
• Behalte danach einen Puffer. Für eine Sonderumlage, einen Mieterwechsel oder ein paar Monate Leerstand. Dein Erspartes sollte nicht komplett beim Notar landen.
• Rechne, ob sich die Wohnung trägt. Die Nebenkosten fließen in deine Rendite ein. Unser Mietrendite-Rechner zieht sie automatisch ab.

Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist, steht im Ratgeber Wie viel Eigenkapital beim Wohnungskauf?

Grunderwerbsteuer und Abschreibung:
Was bei einer vermieteten Wohnung zurückkommt

Vermietest du die Wohnung, zählen die Kaufnebenkosten zu deinen Anschaffungskosten. Das Bundesfinanzministerium nennt ausdrücklich Grunderwerbsteuer, Makler und Notar¹¹. Der Teil, der auf das Gebäude entfällt, wird zusammen mit dem Kaufpreis abgeschrieben (AfA), bei den meisten Bestandswohnungen mit 2 % pro Jahr¹². Der Anteil für das Grundstück wird nicht abgeschrieben¹¹.

Der Gebäudeanteil ist hier angenommen. Wie hoch er bei deiner Wohnung ist, ergibt die Kaufpreisaufteilung, zum Beispiel mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums¹¹. Was du am Ende an Steuer sparst, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab. Das rechnet dir dein Steuerberater aus. Mehr zur Abschreibung im Ratgeber Wohnung als Kapitalanlage.

Heißt: Die Grunderwerbsteuer ist bei einer vermieteten Wohnung nicht ganz verloren. Ein Teil kommt über viele Jahre als Abschreibung zurück. Aber eben langsam. Beim Kauf musst du sie trotzdem komplett bezahlen.

Ludwigshafen, Worms, Hessen:
Grunderwerbsteuer im Vergleich

Es zählt das Bundesland, in dem die Wohnung liegt, nicht dein Wohnort¹. Rund um Mannheim treffen drei Länder aufeinander:

Rheinland-Pfalz verlangt seit dem 1. März 2012 ebenfalls 5 %¹³. In Hessen sind es 6 %, bei 250.000 € also 2.500 € mehr¹⁴. Mehr zu den Nachbarstädten: Baufinanzierung Ludwigshafen und Baufinanzierung Worms.

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Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg

Quellen

1. Land Baden-Württemberg, Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (GrEStFestG BW) vom 26.10.2011, § 1: 5 %, gültig ab 05.11.2011: landesrecht-bw.de
2. Serviceportal Baden-Württemberg, „Grunderwerbsteuer zahlen“ (Steuersatz 5,0 %, Steuerbescheid, Unbedenklichkeitsbescheinigung, Ausnahmen; freigegeben von der Oberfinanzdirektion Karlsruhe, Stand 03.02.2026): service-bw.de
3. Grundgesetz, Art. 105 Abs. 2a Satz 2 (Länder bestimmen den Steuersatz der Grunderwerbsteuer): gesetze-im-internet.de
4. Grunderwerbsteuergesetz: § 3 (Ausnahmen, Nr. 1 Freigrenze 2.500 €, Nr. 2 Erbschaft und Schenkung, Nr. 4 und 5 Ehegatten, Nr. 6 gerade Linie), § 9 Abs. 1 Nr. 1 (Kaufpreis als Gegenleistung), § 11 (3,5 %, Abrundung auf volle Euro), § 13 (Steuerschuldner), § 15 (Fälligkeit ein Monat nach Bescheid), § 18 Abs. 3 (Anzeige des Notars binnen zwei Wochen), § 22 (Unbedenklichkeitsbescheinigung): gesetze-im-internet.de
5. Landeszentrale für politische Bildung Baden-Württemberg, Koalitionsvertrag Grüne und CDU 2026 („HeimVorteil BW“, Erstattung der Grunderwerbsteuer für Familien beim Ersterwerb von selbstgenutztem Wohnraum): landtagswahl-bw.de; Staatsanzeiger, 11.05.2026: staatsanzeiger.de
6. Bundesfinanzhof, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 (Kaufpreis wird nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung gemindert): bundesfinanzhof.de
7. Bundesfinanzhof, Beschluss vom 03.06.2020, II B 54/19 (Erwerb von Zubehör unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer): bundesfinanzhof.de
8. Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 1 Kostenverzeichnis (Nr. 14110, 14121, 14150, 14152, 21100, 21200, 22110, 22114, 22115, 22200, 32005) und Anlage 2 Gebührentabelle B: Anlage 1, Anlage 2
9. Verbraucherzentrale, Maklergebühren bei Immobilien: Welche sind erlaubt, welche nicht? (Stand 27.07.2026): verbraucherzentrale.de
10. Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 656a bis 656d (Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus, Käufer als Verbraucher) und § 13 (Verbraucher): gesetze-im-internet.de
11. Bundesministerium der Finanzen, Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises (KPA 2026, zu Ziffer 4: Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten; Grund und Boden nicht abschreibbar): bundesfinanzministerium.de
12. Einkommensteuergesetz, § 7 Abs. 4 (AfA für Gebäude: 2 % bei Fertigstellung 1925 bis 2022, 2,5 % vor 1925, 3 % ab 2023): gesetze-im-internet.de
13. Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz, Fragen und Antworten zum Steuerrecht („seit 1. März 2012 fünf Prozent“): fm.rlp.de
14. Verwaltungsportal Hessen, Grunderwerbsteuer (Steuersatz 6 %; Stand 22.09.2026): verwaltungsportal.hessen.de
15. Wohnungseigentumsgesetz, § 19 Abs. 2 Nr. 4 (Erhaltungsrücklage): gesetze-im-internet.de

Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Beispiele sind vereinfacht und mit runden Kaufpreisen gerechnet. Notar- und Grundbuchkosten sind Richtwerte, der Gebäudeanteil im Abschreibungsbeispiel ist angenommen. Stand 22.10.2026, alle Angaben ohne Gewähr.