Wie viel Eigenkapital für eine Kapitalanlage? Was Banken erwarten und was sich rechnet
„Wie viel Eigenkapital brauche ich?“ ist eine der häufigsten Fragen vor dem ersten Wohnungskauf. Die ehrliche Antwort: weniger, als viele denken. Aber mehr Eigenkapital ist nicht automatisch besser. Hier siehst du, was Banken erwarten und was sich für dich rechnet.
Von Dennis Mann · unabhängiger Baufinanzierungsberater aus Mannheim
Wie viel Eigenkapital braucht man beim Wohnungskauf? Die kurze Antwort
Viele Banken erwarten, dass du mindestens die Kaufnebenkosten selbst zahlst. Bei einer Wohnung für 150.000 € sind das grob 10.500 bis 16.000 €. Mehr Eigenkapital senkt dein Darlehen und oft auch deinen Zins. Bei einer Kapitalanlage ist aber nicht „so viel wie möglich“ das Ziel, sondern so viel, dass sich die Wohnung trägt und du noch Rücklagen hast.
Wie viel Prozent Eigenkapital beim Wohnungskauf?
Oft liest man die Faustregel: 20 bis 30 % des Kaufpreises plus Nebenkosten. Diese Regel kommt vor allem aus der Welt der Eigennutzer, die selbst einziehen und die Rate komplett aus ihrem Einkommen zahlen.
Bei einer Kapitalanlage sieht das anders aus. Hier hilft die Miete, das Darlehen zurückzuzahlen. Und die Zinsen kannst du steuerlich ansetzen. Deshalb finanzieren viele Kapitalanleger bewusst mit weniger Eigenkapital. Wie viel es bei dir sein sollte, hängt von drei Dingen ab:
- Was erwartet die Bank? Das hängt vor allem vom Beleihungsauslauf, deinem Einkommen und deiner Bonität ab.
- Was braucht die Wohnung? Trägt sie sich mit wenig Eigenkapital, oder brauchst du mehr, damit die Rechnung aufgeht?
- Was brauchst du als Puffer? Dein Erspartes sollte nicht komplett in der Wohnung stecken.
Kaufnebenkosten: Der Teil, den du meist selbst zahlst
Die Kaufnebenkosten kommen zum Kaufpreis dazu. Banken finanzieren sie nur ungern mit, weil sie damit keinen Gegenwert in der Wohnung haben. Deshalb sind sie bei vielen Finanzierungen der Teil, der aus deinem Eigenkapital kommt.
| Posten | Anteil (ca.) | Bei 150.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Baden-Württemberg) | 5,0 % | 7.500 € |
| Notar und Grundbuch | ca. 2 % | ca. 3.000 € |
| Makler (falls beteiligt) | bis ca. 3,57 % | bis ca. 5.355 € |
| Summe | ca. 7 bis 10,6 % | ca. 10.500 bis 15.855 € |
Grobe Richtwerte. Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab, die Maklerprovision vom Einzelfall. In unseren Beispielen rechnen wir mit rund 15.000 € Nebenkosten.
Beispielrechnung: Mit 0 €, 15.000 € oder 45.000 € Eigenkapital
Gleiche Wohnung wie in unserem Ratgeber Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?, aber mit unterschiedlich viel Eigenkapital.
Vereinfachte Rechnung für das erste Jahr, überall mit demselben Zins. In der Praxis wird der Zins mit mehr Eigenkapital oft besser und ohne Eigenkapital oft schlechter. Nicht enthalten sind nicht umlagefähige Kosten und steuerliche Effekte.
Was die Rechnung zeigt: Mit 45.000 € Eigenkapital bleibt am meisten übrig. Aber du hast 30.000 € mehr gebunden als in der Mitte. Dieses Geld fehlt dir als Rücklage oder als Eigenkapital für die nächste Wohnung. Deshalb ist die mittlere Variante für viele Kapitalanleger ein guter Ausgangspunkt: Nebenkosten selbst zahlen, Kaufpreis finanzieren.
Was Banken beim Eigenkapital erwarten
Für die Bank ist dein Eigenkapital vor allem eine Frage der Sicherheit. Je weniger sie im Verhältnis zum Wert der Wohnung leiht, desto geringer ist ihr Risiko.
Der Beleihungsauslauf entscheidet mit
Viele Banken staffeln ihre Zinsen danach, wie viel Prozent vom Wert der Wohnung sie finanzieren. Mehr Eigenkapital senkt diesen Anteil und kann deinen Zins verbessern. Wie das genau funktioniert, zeigt unsere Grafik zum Beleihungsauslauf.
Ein guter Einkauf zählt wie Eigenkapital
Kaufst du deutlich unter dem Marktwert, hat die Bank mehr Sicherheit, auch wenn du wenig eigenes Geld mitbringst. Ein guter Kaufpreis kann also einen Teil des Eigenkapitals ersetzen.
Einkommen und Bonität
Ein sicheres Einkommen und eine saubere Schufa machen vieles möglich. Wer hier stark ist, braucht oft weniger Eigenkapital.
Jede Bank prüft anders
Was eine Bank verlangt, kann bei der nächsten ganz anders aussehen. Deshalb lohnt sich ein Vergleich, bevor du dein Erspartes einplanst.
Was zählt als Eigenkapital?
Eigenkapital ist nicht nur das Geld auf dem Konto. Je nach Bank können auch diese Dinge zählen:
- Erspartes auf Giro-, Tagesgeld- oder Festgeldkonten
- Wertpapiere wie Aktien oder ETFs
- Bausparguthaben
- Schenkungen, zum Beispiel von den Eltern
- Eine bereits bezahlte Immobilie, die als zusätzliche Sicherheit dienen kann
Wichtig: Plane nie dein komplettes Vermögen ein. Für Reparaturen, einen Mieterwechsel oder Unvorhergesehenes solltest du immer ein Polster behalten.
Wie viel Eigenkapital ist bei einer Kapitalanlage sinnvoll?
Es gibt keine Zahl, die für alle passt. Aber diese Fragen helfen dir:
- Trägt sich die Wohnung? Wenn die Miete Zins und Tilgung deckt, brauchst du kein zusätzliches Eigenkapital, um die Rechnung zu retten.
- Bleibt ein Puffer? Nach dem Kauf sollten noch Rücklagen übrig sein.
- Willst du später weitere Wohnungen kaufen? Dann kann es sinnvoll sein, pro Wohnung weniger Eigenkapital einzusetzen.
- Was sagt dein Steuerberater? Bei vermieteten Wohnungen spielen Zinsen und Abschreibung eine Rolle. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur AfA.
Und wenn du gar kein Eigenkapital einsetzen willst oder kannst: Lies unseren Ratgeber Wohnung als Kapitalanlage ohne Eigenkapital.
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Kostenlosen Finanzierungs-Check sichernHäufige Fragen zum Eigenkapital beim Wohnungskauf
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Viele Banken erwarten, dass du mindestens die Kaufnebenkosten selbst zahlst. Bei einer Wohnung für 150.000 € sind das grob 10.500 bis 16.000 €. Je nach Bank, Einkommen und Objekt geht es auch mit weniger.
Wie viel Prozent Eigenkapital braucht man beim Wohnungskauf?
Eine feste Prozentzahl gibt es nicht. Die oft genannten 20 bis 30 % passen eher zu Eigennutzern. Bei Kapitalanlagen arbeiten viele bewusst mit weniger, weil die Miete hilft, das Darlehen zurückzuzahlen.
Bekomme ich mit mehr Eigenkapital einen besseren Zins?
Oft ja. Viele Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf. Mehr Eigenkapital senkt diesen Wert und kann deinen Zins verbessern.
Sollte ich mein ganzes Erspartes einsetzen?
Nein. Behalte immer Rücklagen für Reparaturen, einen Mieterwechsel oder Unvorhergesehenes. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, rechnen wir gerne mit dir durch.
Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?
Ein vorhandenes Bausparguthaben kann als Eigenkapital zählen. Wie die Bank es genau bewertet, hängt vom Vertrag und von der Bank ab.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Anlage- oder Steuerberatung. Alle Werte sind gerundete Richtwerte, die Beispielrechnung ist vereinfacht. Was in deinem Fall möglich und sinnvoll ist, hängt von dir, der Wohnung und der Bank ab.