Wohnung als Kapitalanlage ohne Eigenkapital kaufen: Geht das?
Du willst mit Immobilien anfangen, hast aber kein großes Erspartes? Dann bist du nicht allein. Hier erfährst du, wann Banken eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital finanzieren, was das monatlich bedeutet und worauf du achten musst.
Von Dennis Mann · unabhängiger Baufinanzierungsberater aus Mannheim
Kann man eine Wohnung als Kapitalanlage ohne Eigenkapital kaufen?
Ja, das ist möglich. Aber nicht für jeden und nicht bei jeder Bank. Ob eine Bank deine Kapitalanlage ohne Eigenkapital finanziert, hängt vor allem davon ab, wie gut die Bank über die Wohnung abgesichert ist, und von deinem Einkommen und deiner Bonität. Und: Ohne Eigenkapital wird die Finanzierung in der Regel teurer, und es bleibt jeden Monat weniger übrig. Deshalb musst du vorher genau rechnen.
Viele denken, sie bräuchten erst jahrelang zu sparen, bevor sie mit Immobilien anfangen können. Das stimmt so nicht. Jede Bank prüft anders. Was bei der einen Bank ein Nein ist, kann bei der nächsten klappen. Genau deshalb lohnt sich ein Vergleich.
Vollfinanzierung: 100 % oder 110 % Finanzierung
„Ohne Eigenkapital“ kann zwei Dinge bedeuten:
- 100 % Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis der Wohnung komplett. Die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlst du selbst.
- 110 % Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Du bringst gar kein eigenes Geld mit.
Die 100 % Finanzierung ist häufiger. Bei der 110 % Finanzierung sind die Banken deutlich vorsichtiger, weil sie mehr Geld verleihen, als die Wohnung als Sicherheit wert ist.
Beispielrechnung: Eigentumswohnung finanzieren mit und ohne Eigenkapital
Wir nehmen dieselbe Wohnung wie in unserem Ratgeber Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage? Einmal zahlst du die Nebenkosten selbst, einmal werden sie mitfinanziert.
Vereinfachte Rechnung für das erste Jahr. In der Praxis verlangen Banken für eine Finanzierung ohne Eigenkapital meist einen höheren Zins. Dann fällt das Ergebnis noch knapper aus oder rutscht ins Minus. Nicht enthalten sind nicht umlagefähige Kosten und steuerliche Effekte.
Was heißt das für dich? Eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital kann funktionieren. Aber der Puffer ist kleiner. Umso wichtiger ist es, dass Kaufpreis und Miete gut zusammenpassen und du den besten Zins bekommst, den der Markt für deinen Fall hergibt.
Wann finanziert die Bank eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital?
Wenn du kein Eigenkapital mitbringst, schaut die Bank noch genauer hin. Einer der wichtigsten Punkte wird dabei oft übersehen: der Beleihungsauslauf.
Der Beleihungsauslauf: Wie gut ist die Bank abgesichert?
Die Wohnung ist für die Bank die Sicherheit. Kannst du den Kredit irgendwann nicht mehr bezahlen, muss die Bank ihr Geld aus der Wohnung zurückbekommen. Deshalb bewertet sie die Wohnung selbst und setzt einen eigenen, eher vorsichtigen Wert an, den Beleihungswert. Der Beleihungsauslauf zeigt dann, wie viel Prozent dieses Werts du als Darlehen bekommst.
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto größer ist der Sicherheitspuffer der Bank. Und desto eher ist sie bereit, auch ohne Eigenkapital zu finanzieren, oft auch zu besseren Konditionen.
- Marktwert der Wohnung180.000 €
- Beleihungswert der Bank (Beispiel)162.000 €
- Dein Kaufpreis = Darlehen150.000 €
Beispiel für eine 100 % Finanzierung des Kaufpreises. Den Beleihungswert legt jede Bank selbst fest.
Kaufst du eine Wohnung deutlich unter ihrem Marktwert, hat die Bank mehr Sicherheit, obwohl du kein eigenes Geld mitbringst. Wie in der Grafik: Du kaufst für 150.000 €, die Wohnung ist aber 180.000 € wert. Selbst nach der vorsichtigen Bewertung der Bank liegt dein Darlehen noch unter ihrem Beleihungswert. Die Bank hat also einen Puffer, falls etwas schiefgeht. Ein guter Einkauf ist deshalb oft der Schlüssel zur Finanzierung ohne Eigenkapital.
Wichtig: Entscheidend ist, wie die Bank die Wohnung bewertet, nicht wie du oder der Verkäufer sie einschätzt. Deshalb lohnt es sich, den Preis vor dem Kauf prüfen zu lassen.
Neben dem Beleihungsauslauf achten Banken vor allem auf diese vier Punkte:
Sicheres und gutes Einkommen
Ein stabiles Einkommen ist das wichtigste Argument. Bei Angestellten zählt zum Beispiel ein unbefristeter Vertrag, bei Selbständigen die Entwicklung der letzten Jahre.
Saubere Bonität
Eine gute Schufa und keine offenen Zahlungsprobleme. Bestehende Kredite und Raten werden mit eingerechnet.
Eine Wohnung, die sich trägt
Bei einer Kapitalanlage zählt auch die Miete. Passt das Verhältnis von Kaufpreis und Miete, ist das ein Pluspunkt für die Bank.
Rücklagen für Unvorhergesehenes
Auch wenn du kein Geld in den Kauf steckst: Ein Polster für Reparaturen oder einen Mieterwechsel zeigt der Bank, dass du vorgesorgt hast.
Wichtig: Diese Punkte gewichtet jede Bank anders. Deshalb kann es sein, dass deine Hausbank ablehnt und eine andere Bank zusagt.
Kapitalanlage ohne Eigenkapital: Vorteile und Risiken
- Du kannst früher anfangen, statt jahrelang zu sparen.
- Dein Erspartes bleibt als Rücklage verfügbar.
- Mieter und Tilgung bauen dein Vermögen trotzdem Monat für Monat auf.
- Mehr Zinsen bedeuten auch mehr Kosten, die du steuerlich ansetzen kannst.
- Höheres Darlehen und meist höherer Zins.
- Weniger Puffer, wenn die Miete mal ausfällt.
- Höhere Restschuld, wenn die Zinsbindung endet.
- Fällt der Wert der Wohnung, kann die Restschuld höher sein als der Wert.
Ein kleines oder sogar knapp negatives Ergebnis im Monat ist nicht automatisch schlecht, wenn du es dir leisten kannst und die Steuer einen Teil auffängt. Aber du solltest es vorher wissen, nicht erst nach dem Kauf. Wie das mit der Abschreibung funktioniert, liest du in unserem Ratgeber Steuern sparen mit der AfA.
Kapitalanlage ohne Eigenkapital als Selbständiger?
Auch als Selbständiger ist eine Finanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital nicht ausgeschlossen. Die Banken schauen hier aber besonders genau auf deine Zahlen der letzten Jahre. Entscheidend ist, dass deine Unterlagen vollständig und richtig vorbereitet sind. Dann steigen deine Chancen deutlich, die passende Bank zu finden.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Eine feste Regel gibt es nicht. Viele Banken erwarten, dass du zumindest die Kaufnebenkosten selbst zahlst. Jeder Euro Eigenkapital senkt dein Darlehen und verbessert oft deinen Zins.
Die bessere Frage ist deshalb nicht „mit oder ohne Eigenkapital?“, sondern: Wie viel Eigenkapital solltest du in genau diese Wohnung stecken, damit sie sich für dich rechnet? Genau das rechnen wir im Finanzierungs-Check mit dir durch.
Geht deine Kapitalanlage auch ohne Eigenkapital?
Wir prüfen deinen Fall, rechnen beide Varianten durch und vergleichen über 700 Banken. Kostenlos und unverbindlich.
Kostenlosen Finanzierungs-Check sichernHäufige Fragen zur Finanzierung ohne Eigenkapital
Ist ein Wohnungskauf ohne Eigenkapital möglich?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Vor allem ein sicheres Einkommen, eine gute Bonität und eine Wohnung, die sich trägt, sind wichtig. Ob es in deinem Fall klappt, hängt von der Bank ab.
Was ist der Unterschied zwischen 100 % und 110 % Finanzierung?
Bei 100 % finanziert die Bank den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlst du selbst. Bei 110 % werden auch die Nebenkosten finanziert, du bringst also gar kein eigenes Geld mit.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf zeigt, wie viel Prozent vom Beleihungswert der Wohnung die Bank als Darlehen gibt. Den Beleihungswert legt die Bank selbst fest, meist eher vorsichtig. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser ist die Bank abgesichert. Das erhöht die Chance auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital und auf bessere Konditionen.
Ist der Zins ohne Eigenkapital höher?
In der Regel ja. Je höher der Anteil, den die Bank finanziert, desto höher ist ihr Risiko. Das lässt sie sich meist mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Wie hoch der ausfällt, unterscheidet sich von Bank zu Bank.
Lohnt sich eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital?
Das kann sich lohnen, wenn die Zahlen stimmen. Weil der monatliche Puffer kleiner ist, solltest du vorher genau durchrechnen, was nach Zins, Tilgung und Kosten übrig bleibt.
Meine Bank hat abgelehnt. Was jetzt?
Jede Bank prüft anders. Ein Nein deiner Hausbank heißt nicht, dass keine Bank dich finanziert. Wir vergleichen über 700 Banken und schauen, welche zu deinem Fall passt.
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Anlage- oder Steuerberatung. Die Beispielrechnung ist vereinfacht. Ob und zu welchen Bedingungen eine Finanzierung möglich ist, hängt vom Einzelfall und von der jeweiligen Bank ab.