AfA Immobilien:
Was die Abschreibung bei deiner vermieteten Wohnung wirklich bringt
Die AfA bei Immobilien ist eines der Argumente, mit denen vermietete Wohnungen gern verkauft werden. Hier steht, wie sie wirklich funktioniert: welcher Satz für dein Baujahr gilt, wie du die AfA berechnest, warum die Kaufpreisaufteilung zwischen Boden und Gebäude so wichtig ist und was die Abschreibung bei einer Mannheimer Wohnung jeden Monat tatsächlich ausmacht. Ehrlich gerechnet, mit Rechner und Quellen.
Von Dennis Mann · freier Baufinanzierungsberater aus MannheimVeröffentlicht am
AfA Immobilien:
Die kurze Antwort
Als Vermieter setzt du jedes Jahr einen festen Teil des Gebäudewerts von der Steuer ab. Bei Baujahr 1925 bis 2022 sind es 2 % pro Jahr, vor 1925 2,5 %, ab 2023 3 %. Der Boden zählt nicht mit. Bei einer Mannheimer 60-m²-Wohnung für 219.000 € sind das rund 3.870 € im Jahr. Bei 35 % Steuersatz zahlst du dadurch rund 113 € im Monat weniger Steuer.
Stand 25.10.2026. Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG1. Gebäudeanteil 80 % und Steuersatz 35 % sind Annahmen, die Rechnung steht weiter unten.
Was ist die AfA
bei Immobilien?
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der jährliche Betrag, um den du als Vermieter den Wert deines Gebäudes steuerlich abschreibst. Der Gedanke dahinter: Ein Haus nutzt sich ab. Diesen Wertverlust darfst du Jahr für Jahr als Kosten von deinen Mieteinnahmen abziehen1, 14.
Drei Dinge solltest du von Anfang an wissen:
- Abschreiben kannst du nur das Gebäude. Der Boden nutzt sich nicht ab. Den Anteil, der auf das Grundstück entfällt, setzt du nie ab3.
- Die Kaufnebenkosten gehören dazu. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen die Anschaffungskosten, und ihr Gebäudeanteil wird mit abgeschrieben3.
- Die AfA ist kein Geld, das du ausgezahlt bekommst. Sie senkt dein zu versteuerndes Einkommen. Was das in Euro bringt, hängt von deinem persönlichen Steuersatz ab.
Nur wer vermietet, kann die AfA nutzen. Wohnst du selbst in der Wohnung, gibt es keine Abschreibung.
Wie hoch ist die AfA?
2, 2,5 oder 3 % je nach Baujahr
Wie viel Prozent du pro Jahr abschreibst, hängt allein davon ab, wann das Gebäude fertig wurde. Die Sätze stehen im Einkommensteuergesetz und gelten 2026 unverändert1:
| Gebäude fertiggestellt | AfA pro Jahr | Abgeschrieben nach |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahren |
| 1925 bis 2022 (die meisten gebrauchten Wohnungen) | 2 % | 50 Jahren |
| ab 2023 | 3 % | rund 33 Jahren |
Quelle: § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG, Stand 25.10.20261.
Ein Beispiel aus Mannheim: Eine Wohnung in einem Haus aus den 1970er-Jahren in Neckarau oder auf der Vogelstang schreibst du mit 2 % ab. Ein Gründerzeit-Altbau in der Neckarstadt oder der Oststadt, fertig vor 1925, bekommt 2,5 %. Ein Neubau auf Franklin mit Fertigstellung ab 2023 bekommt 3 % oder, unter Bedingungen, die degressive AfA aus dem nächsten Abschnitt.
Kürzere Nutzungsdauer: Kannst du nachweisen, dass das Gebäude nicht mehr so lange hält, darfst du schneller abschreiben, etwa mit 3 % statt 2 %1. Dafür brauchst du in der Regel ein Gutachten. Das kostet Geld, und das Finanzamt schaut genau hin. Ob sich das lohnt, klärst du mit deinem Steuerberater.
Neubau 2026:
Was gilt mit degressiver AfA und Sonder-AfA?
Für neu gebaute Wohnungen gibt es 2026 zwei Sonderregeln, die die Abschreibung in den ersten Jahren deutlich erhöhen. Für gebrauchte Wohnungen gelten beide nicht.
Degressive AfA: 5 % vom Restwert
Statt eines festen Satzes schreibst du jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert ab. Am Anfang ist das deutlich mehr als 3 %, später weniger. Du darfst jederzeit auf die normale AfA wechseln1. Voraussetzungen:
- Mit dem Bau wurde zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen, oder der Kaufvertrag wurde in dieser Zeit geschlossen.
- Du kaufst die Wohnung spätestens bis zum Ende des Jahres, in dem sie fertig wird.
Sonder-AfA: zusätzlich 5 % für vier Jahre
Obendrauf kann es eine Sonderabschreibung geben: in den ersten vier Jahren je bis zu 5 %2. Die Hürden sind hoch:
- Bauantrag zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029.
- Standard „Effizienzhaus 40“ mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
- Baukosten höchstens 5.200 € pro m² Wohnfläche. Abgeschrieben werden höchstens 4.000 € pro m².
- Die Wohnung bleibt zehn Jahre lang (Kaufjahr plus neun Jahre) dauerhaft vermietet.
Ganz ehrlich: Das klingt nach viel Steuer, die zurückkommt. Neubauwohnungen kosten in Mannheim aber im Schnitt 6.345 € pro m², fast doppelt so viel wie gebrauchte mit 3.650 €8. Rechne deshalb immer zuerst, ob die Miete zum Kaufpreis passt. Die Abschreibung kommt danach.
Kaufpreisaufteilung:
Wie viel vom Kaufpreis darfst du abschreiben?
Abschreiben darfst du nur den Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt. Wie groß dieser Teil ist, legt die Kaufpreisaufteilung fest. Sie ist deshalb der größte Hebel bei deiner AfA: Jeder Prozentpunkt mehr Gebäudeanteil erhöht die Abschreibung, jedes Jahr, über Jahrzehnte.
So wird aufgeteilt
Steht eine Aufteilung im Kaufvertrag?
Dann gilt sie grundsätzlich. Das Finanzamt darf sie nur ersetzen, wenn sie die echten Wertverhältnisse klar verfehlt5. Deshalb lohnt es sich, die Aufteilung schon beim Notar realistisch festzuhalten.
Ohne Aufteilung: die Arbeitshilfe des Finanzministeriums
Das Finanzamt nutzt meist die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, eine Excel-Tabelle, aktuell mit Stand März 20263. Sie schätzt Boden- und Gebäudewert und teilt den Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte auf. Die einfache Rechnung „Kaufpreis minus Bodenwert“ ist nicht erlaubt4.
Passt das Ergebnis nicht: Gutachten
Die Arbeitshilfe ist nicht verbindlich. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sie die echten Werte nicht zuverlässig abbildet, zum Beispiel weil sie regionale Besonderheiten nicht berücksichtigt. Im Streit zählt ein Gutachten5.
Bodenrichtwert Mannheim: so schätzt du den Bodenanteil selbst
Den Bodenwert kannst du vorab grob selbst prüfen. Du brauchst dafür den Bodenrichtwert, also den durchschnittlichen Wert des Bodens pro m² in deiner Zone. In Mannheim liest du ihn kostenlos in BORIS-BW ab, dem Portal der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg9:
- Adresse in BORIS-BW eingeben und den Bodenrichtwert ablesen. Für Wohnbauland in Mannheim liegt er meist zwischen 590 und 830 € pro m², im Mittel bei 700 € (Stichtag 01.01.2025)9.
- Deinen Grundstücksanteil ausrechnen: Grundstücksfläche mal Miteigentumsanteil. Beides steht im Grundbuch bzw. in der Teilungserklärung, zum Beispiel 800 m² × 50/1.000 = 40 m².
- Bodenwert = Grundstücksanteil × Bodenrichtwert. Im Beispiel 40 m² × 700 € = 28.000 €.
Bei einem Kaufpreis von 219.000 € wären das rund 13 % Boden. Das ist aber nur der Bodenwert. Wie viel das Finanzamt dem Gebäude zuordnet, hängt davon ab, wie hoch es den Gebäudewert schätzt. Der Gebäudeanteil kann deshalb deutlich niedriger ausfallen, als die einfache Rechnung vermuten lässt. In unserer Beispielrechnung setzen wir deshalb vorsichtig 80 % Gebäudeanteil an. Das ist eine Annahme, genauso wie die 40 m² Grundstücksanteil.
Was der Gebäudeanteil ausmacht, zeigt die Tabelle für dieselbe Wohnung:
| Gebäudeanteil | AfA-Basis | AfA pro Jahr (2 %) |
|---|---|---|
| 60 % | 145.289 € | 2.906 € |
| 70 % | 169.504 € | 3.390 € |
| 80 % (unsere Annahme) | 193.719 € | 3.874 € |
Annahmen: Kaufpreis 219.000 € (60 m² × 3.650 €, Durchschnittspreis gebrauchter Wohnungen in Mannheim 20258), Kaufnebenkosten 10,57 % (Grunderwerbsteuer 5 %, Notar und Grundbuch 2 %, Makler 3,57 %), zusammen 242.148 € Anschaffungskosten.
Mehr zu Bodenrichtwerten und Preisen nach Stadtteil steht im Ratgeber Immobilienpreise Mannheim.
AfA berechnen:
Rechner und Rechenweg
Die AfA berechnest du so: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, davon der Gebäudeanteil, mal AfA-Satz. Das Ergebnis ist der Betrag, den du jedes Jahr absetzt.
Trag deine Zahlen ein:
Du schreibst jedes Jahr 3.874 € ab, 50 Jahre lang. Bei einem Steuersatz von 35 % zahlst du dadurch rund 1.356 € weniger Steuer im Jahr, das sind 113 € im Monat.
Vereinfachte Rechnung für ein volles Jahr. Mit „Steuersatz“ ist dein persönlicher Grenzsteuersatz gemeint, also der Satz, mit dem jeder zusätzliche Euro besteuert wird. Ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Gebäudeanteil und Steuersatz sind Beispielwerte, deine echten Zahlen kennt dein Steuerberater.
Die Werte des Rechners als Tabelle, für dieselbe Wohnung mit drei Baujahren:
| Fertiggestellt | AfA pro Jahr | Steuerwirkung pro Monat (35 %) |
|---|---|---|
| vor 1925 (2,5 %) | 4.843 € | 141 € |
| 1925 bis 2022 (2 %) | 3.874 € | 113 € |
| ab 2023 (3 %) | 5.812 € | 170 € |
Annahmen wie oben: Anschaffungskosten 242.148 €, Gebäudeanteil 80 %, Steuersatz 35 %.
Was die AfA im Monat wirklich bringt:
Ehrliche Rechnung für Mannheim
Die AfA senkt deine Steuer spürbar, sie macht aus einer Wohnung, die sich nicht trägt, aber keine, die sich trägt. Das zeigt die Rechnung für dieselbe Mannheimer 60-m²-Wohnung, einmal vor und einmal nach Steuer.
Neben der AfA setzt du als Vermieter auch die Zinsen für den Kredit und die Verwaltungskosten ab14. Die Zahlung in die Erhaltungsrücklage zählt erst, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld für eine Reparatur ausgibt13. Mit den Annahmen aus dem Kasten sieht das erste Jahr so aus:
* Zins nach der Logik unseres Finanzierungsrechners: Europace-Pfandbriefrendite für 10 Jahre (3,92 %, Stand 22.10.2026) plus Bankaufschlag, plus Zuschlag für 90–100 % Beleihung, plus Zuschlag für Tilgung unter 2 %. Sollzins 4,64 %. Richtwert, kein Angebot. Mieten: Mannheimer Mietspiegel, Basismiete 60 m² minus 12 % für Baujahr 1958–198310, und Angebotsmiete 2024 der Stadt Mannheim11. Erstes volles Jahr, gerundet. Die Steuerwirkung gilt nur, wenn du andere steuerpflichtige Einkünfte hast, etwa aus deinem Job.
Siehst du es? Die Steuer senkt die Zuzahlung in diesem Beispiel um rund 40 %. Die AfA allein macht davon rund 113 € aus, der Rest kommt vor allem von den Zinsen. Trotzdem legst du jeden Monat Geld dazu. Gleichzeitig tilgst du rund 223 € im Monat, die nicht weg sind, sondern deine Schulden senken.
Mit deinen eigenen Zahlen, inklusive Steuer, rechnest du im Mietrendite-Rechner. Wie die ganze Wohnung mit Worst Case aussieht, steht im Ratgeber Eigentumswohnung in Mannheim als Kapitalanlage.
Vier Regeln zur AfA,
die du vor dem Kauf kennen solltest
Vier Regeln entscheiden mit, wie viel dir die AfA am Ende bringt: Verkauf, Sanierung, Kaufvertrag und Kaufmonat.
Verkauf innerhalb von zehn Jahren
Verkaufst du eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Dabei zählt die AfA gegen dich: Alles, was du abgeschrieben hast, erhöht den steuerpflichtigen Gewinn6. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei, und die AfA bleibt dir.
15 % in den ersten drei Jahren
Renovierst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 15 % des Gebäudewerts (ohne Umsatzsteuer), kannst du diese Kosten nicht sofort absetzen. Sie werden dann wie der Kaufpreis über die AfA verteilt7. Bei 193.719 € Gebäudewert liegt die Grenze bei rund 29.000 €.
Aufteilung im Kaufvertrag
Eine realistische Aufteilung zwischen Boden und Gebäude im Kaufvertrag hat gute Chancen, vom Finanzamt übernommen zu werden5. Sprich das vor dem Notartermin mit deinem Steuerberater ab.
Die AfA startet im Kaufmonat
Im ersten Jahr bekommst du die AfA nur für die Monate ab dem Kauf. Kaufst du im Oktober, sind es drei Zwölftel1.
Aus der Beratung:
Zwei echte Fälle
Besser verhandelt, Zusage nach 1 Woche
Dennis B. · Angestellt
Er hatte seine erste Kapitalanlage im Blick.
Er wusste nicht, welcher Kaufpreis angemessen ist.
Wir haben den Kaufpreis ermittelt und mehrere Banken verglichen.
Nach einer Woche hatte er die Zusage, zu besser verhandelten Konditionen.
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Weiterlesen
- Wohnung als Kapitalanlage: Lohnt sich das?
- Eigentumswohnung in Mannheim als Kapitalanlage
- Immobilienpreise Mannheim
- Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg
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Häufige Fragen zur AfA bei Immobilien
Wie hoch ist die AfA bei einer vermieteten Eigentumswohnung?
2 % pro Jahr, wenn das Gebäude zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurde. Vor 1925 sind es 2,5 %, ab 2023 3 %. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil von Kaufpreis und Kaufnebenkosten, nicht der Boden (§ 7 Abs. 4 EStG, Stand 25.10.2026).
Wie hoch ist die AfA bei Baujahr 1980?
2 % pro Jahr. Alle Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertig wurden, schreibst du über 50 Jahre ab. Bei 200.000 € Gebäudeanteil sind das 4.000 € im Jahr.
Wie berechne ich die AfA für eine Immobilie?
Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, davon der Gebäudeanteil, mal AfA-Satz. Beispiel: 219.000 € plus 10,57 % Nebenkosten ergibt 242.148 €. Davon 80 % Gebäude sind 193.719 €, mal 2 % ergibt 3.874 € AfA im Jahr. Im Kaufjahr zählen nur die Monate ab dem Kauf.
Kann ich den Grundstücksanteil abschreiben?
Nein. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden nie abgeschrieben. Deshalb wird der Kaufpreis auf Boden und Gebäude aufgeteilt, am besten schon im Kaufvertrag.
Gehören die Kaufnebenkosten zur AfA?
Ja, anteilig. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zählen zu den Anschaffungskosten. Der Teil, der auf das Gebäude entfällt, wird mit abgeschrieben, der Teil für den Boden nicht.
Wie funktioniert die Kaufpreisaufteilung beim Finanzamt?
Steht eine realistische Aufteilung im Kaufvertrag, gilt sie grundsätzlich. Sonst schätzt das Finanzamt meist mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (Stand März 2026) und teilt den Kaufpreis im Verhältnis von Boden- und Gebäudewert auf. Die Arbeitshilfe ist nicht verbindlich, ein Gutachten kann einen anderen Anteil belegen.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Wohnung in Mannheim?
In BORIS-BW, dem kostenlosen Portal der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Du gibst die Adresse ein und liest den Wert pro m² ab. Für Wohnbauland in Mannheim liegt er meist zwischen 590 und 830 € pro m² (Stichtag 01.01.2025).
Gibt es 2026 noch die degressive AfA für Wohnungen?
Ja, aber nur für Neubauten. Mit dem Bau muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen worden sein, oder der Kaufvertrag fällt in diese Zeit, und du kaufst spätestens im Jahr der Fertigstellung. Dann schreibst du jedes Jahr 5 % vom Restwert ab. Für gebrauchte Wohnungen gilt sie nicht.
Was passiert mit der AfA, wenn ich die Wohnung verkaufe?
Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, erhöht die bisherige AfA deinen steuerpflichtigen Gewinn. Nach zehn Jahren ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung steuerfrei, und die AfA, die du bis dahin abgesetzt hast, bleibt dir.
Lohnt sich eine Wohnung wegen der AfA?
Nicht allein deswegen. Die AfA senkt deine Steuer, in unserem Mannheimer Beispiel um rund 113 € im Monat bei 35 % Steuersatz. Ob sich eine Wohnung lohnt, entscheiden Kaufpreis, Miete und Finanzierung. Rechne sie deshalb zuerst vor Steuer durch.
Quellen
- Einkommensteuergesetz, § 7 Abs. 1 Satz 4 (AfA im ersten Jahr zeitanteilig), Abs. 4 (2,5 % vor 1925, 2 % 1925 bis 2022, 3 % ab 2023, kürzere Nutzungsdauer) und Abs. 5a (degressive AfA 5 %, Baubeginn oder Kaufvertrag 01.10.2023 bis 30.09.2029), abgerufen am 25.10.2026: gesetze-im-internet.de
- Einkommensteuergesetz, § 7b (Sonderabschreibung bis 5 % für vier Jahre, Bauantrag bis 30.09.2029, Effizienzhaus 40 mit QNG, Baukosten bis 5.200 €/m², Bemessung bis 4.000 €/m², zehn Jahre Vermietung), abgerufen am 25.10.2026: gesetze-im-internet.de
- Bundesministerium der Finanzen, Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung), Stand März 2026, aktualisiert am 16.03.2026: bundesfinanzministerium.de
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl II 2001, 183 (Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte, nicht nach der Restwertmethode), zitiert vom BMF: bundesfinanzministerium.de
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19, BStBl II 2021, 372 (vertragliche Aufteilung grundsätzlich maßgeblich, Arbeitshilfe nicht verbindlich, im Streit Gutachten): rewis.io
- Einkommensteuergesetz, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 (Frist zehn Jahre) und Abs. 3 Satz 4 (Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten beim Verkauf): gesetze-im-internet.de
- Einkommensteuergesetz, § 6 Abs. 1 Nr. 1a (anschaffungsnahe Herstellungskosten, 15 % in drei Jahren): gesetze-im-internet.de
- Stadt Mannheim, Pressemitteilung zum Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses (22.06.2026): mannheim.de
- Gutachterausschüsse Baden-Württemberg, BORIS-BW (Bodenrichtwerte Mannheim, Stichtag 01.01.2025). Mittelwert und Spanne: eigene Auswertung der 261 Wohnbau-Zonen, abgerufen am 24.10.2026, siehe Immobilienpreise Mannheim: gutachterausschuesse-bw.de
- Stadt Mannheim, Mannheimer Mietspiegel 2025/2026: mannheim.de
- Stadt Mannheim, Wohnungsmarkt-Monitoring 2025, Daten 2024 (Angebotsmiete 11,86 €/m²): mannheim.de
- Europace, Pfandbriefrenditen (Stand 22.10.2026), Grundlage unseres Finanzierungsrechners.
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24, BStBl II 2025, 291 (Zahlungen in die Erhaltungsrücklage erst bei Verwendung Werbungskosten): rewis.io
- Einkommensteuergesetz, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 und Nr. 7 (Schuldzinsen und AfA als Werbungskosten): gesetze-im-internet.de
Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Beispielrechnung ist vereinfacht (erstes volles Jahr, ohne Miet- und Wertentwicklung). Kaufpreis, Grundstücksanteil, Gebäudeanteil und Steuersatz sind Annahmen, Zinsen sind Richtwerte (Stand 22.10.2026). Stand der Gesetze 25.10.2026, alle Angaben ohne Gewähr.