Immobilienpreise Mannheim:
Was der m² kostet und ob sich das trägt
Was kosten Wohnungen und Häuser in Mannheim gerade? Hier findest du die Immobilienpreise in Mannheim aus den Zahlen der Stadt: echte Kaufpreise pro m², die Unterschiede zwischen den Stadtteilen, die Bodenrichtwerte und wie sich die Preise entwickelt haben. Und weil du vermieten willst, rechnen wir am Ende durch, was diese Preise für deine Kapitalanlage bedeuten.
Von Dennis Mann · freier Baufinanzierungsberater aus MannheimVeröffentlicht am
Immobilienpreise in Mannheim:
Die kurze Antwort
Eine gebrauchte Eigentumswohnung wurde in Mannheim 2025 im Schnitt für 3.650 € pro m² verkauft, eine Neubauwohnung für 6.345 €. Ein Einfamilienhaus kostete im Schnitt 3.732 € pro m² Wohnfläche. Zwischen den Stadtteilen liegen die Angebotspreise weit auseinander, 2024 von rund 2.800 € (Vogelstang) bis 4.700 € (Oststadt). Für Wohnbauland gelten Bodenrichtwerte, die meist zwischen rund 590 und 830 € pro m² Grundstück liegen. Für dich als Kapitalanleger heißt das: Zu diesen Preisen trägt sich eine vermietete Wohnung mit Tilgung meist nicht von allein. Wie viel du dazulegst, hängt stark vom Stadtteil ab.
Quadratmeterpreis in Mannheim:
Was Wohnungen und Häuser wirklich kosten
Die verlässlichsten Zahlen kommen vom Gutachterausschuss der Stadt Mannheim. Wird in Mannheim eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verkauft, bekommt er eine Kopie des Kaufvertrags vom Notar. Seine Durchschnittspreise zeigen also, was wirklich bezahlt wurde, nicht was im Inserat stand:
| Durchschnittspreis pro m² Wohnfläche | 2024 | 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung, Wiederverkauf (Bestand) | 3.496 € | 3.650 € | +4,4 % |
| Eigentumswohnung, Erstverkauf (Neubau) | 6.293 € | 6.345 € | +0,8 % |
| Einfamilienhaus | 3.732 € | 3.732 € | ±0,0 % |
Quelle: Gutachterausschuss Mannheim, Grundstücksmarktbericht 2025, Pressemitteilung der Stadt vom 22.06.20261. Basis 2025: 976 verkaufte Bestandswohnungen, 187 Neubauwohnungen, 187 Einfamilienhäuser.
Insgesamt wurden in Mannheim 2025 rund 2.684 Kaufverträge über Immobilien geschlossen, 7,6 % mehr als im Vorjahr. Zusammen ging es um rund 1,42 Milliarden €1. Der Markt ist also groß und aktiv. Für dich als Käufer heißt das: Es gibt genug Vergleichsfälle, und eine Wohnung lässt sich in der Regel auch wieder verkaufen.
Kleine Wohnungen kosten mehr pro m²
Schaut man auf die Größe, ergibt sich bei gebrauchten Wohnungen ein klares Bild. 2024 kosteten Bestandswohnungen bis 45 m² im Schnitt 3.712 € pro m², Wohnungen mit 46 bis 70 m² 3.276 € und Wohnungen mit 71 bis 95 m² 3.296 €2. Das ist für Kapitalanleger wichtig, denn gerade die kleinen Wohnungen sind beliebt zum Vermieten. Sie bringen zwar oft mehr Miete pro m², kosten aber auch mehr im Einkauf.
Angebotspreise in Mannheim:
Was in den Portalen steht
Wenn du auf Immobilienportalen suchst, siehst du Angebotspreise. Die Stadt Mannheim wertet diese Inserate jedes Jahr im Wohnungsmarkt-Monitoring aus. Doppelte Inserate und die 10 % teuersten und günstigsten Angebote sind dabei herausgerechnet2. Das kam 2024 heraus:
| Angebote 2024 in Mannheim | Preis pro m² | Ø Preis | Ø Fläche |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung (alle) | 3.900 € | 293.400 € | 76 m² |
| Eigentumswohnung, Neubau (Baujahr ab 2019) | 6.200 € | 535.200 € | 87 m² |
| Freistehendes Einfamilienhaus | 4.100 € | 686.600 € | 168 m² |
| Reihenhaus | 3.800 € | 499.300 € | 133 m² |
| Doppelhaushälfte | 3.700 € | 515.100 € | 145 m² |
| Mehrfamilienhaus | 2.800 € | 933.100 € | 348 m² |
Quelle: Stadt Mannheim, Wohnungsmarkt-Monitoring 2025 mit Daten für 2024, gerundete Angebotspreise2. Basis: 2.039 Wohnungsangebote nach Bereinigung.
Der Angebotspreis für Wohnungen (3.900 €) liegt über dem echten Kaufpreis aus dem gleichen Jahr (3.496 € im Bestand). Das hat zwei Gründe: Im Angebot stecken auch Neubauten, und am Ende wird oft verhandelt. Rechne deshalb nie mit dem Angebotspreis als Maßstab für einen fairen Preis. Der echte Vergleichswert ist der Kaufpreis des Gutachterausschusses.
Im Vergleich mit der Region liegt Mannheim im Mittelfeld: Wohnungen wurden 2024 in Heidelberg im Schnitt für 5.500 € pro m² angeboten, in Ludwigshafen für 2.800 € und in den großen Kreisstädten des Rhein-Neckar-Kreises für 3.800 €2.
Immobilienpreise nach Stadtteil:
Wo Mannheim teuer ist und wo nicht
Für 38 Stadtteile weist die Stadt eigene Angebotspreise und Angebotsmieten aus. Die Tabelle zeigt die Stadtteile, für die 2024 genug Angebote vorlagen. Die letzte Spalte ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er sagt dir, wie viele Jahresmieten eine Wohnung kostet. Je niedriger, desto eher trägt sie sich.
| Stadtteil (Angebote 2024) | Preis pro m² | Miete pro m² | Faktor |
|---|---|---|---|
| Franklin | 5.500 € | 13,56 € | 33,8 |
| Oststadt | 4.700 € | 12,94 € | 30,3 |
| Schwetzingerstadt | 4.600 € | 12,41 € | 30,9 |
| Innenstadt | 4.400 € | 12,68 € | 28,9 |
| Lindenhof | 4.300 € | 12,53 € | 28,6 |
| Käfertal-Süd | 4.300 € | 13,35 € | 26,8 |
| Niederfeld | 4.200 € | 12,16 € | 28,8 |
| Feudenheim | 4.100 € | 11,35 € | 30,1 |
| Neckarau | 4.000 € | 11,77 € | 28,3 |
| Seckenheim | 3.900 € | 11,53 € | 28,2 |
| Mannheim gesamt | 3.900 € | 11,86 € | 27,4 |
| Neckarstadt-Ost | 3.600 € | 11,74 € | 25,6 |
| Rheinau-Mitte | 3.500 € | 11,09 € | 26,3 |
| Neckarstadt-West | 3.400 € | 11,63 € | 24,4 |
| Wohlgelegen | 3.200 € | 10,05 € | 26,5 |
| Vogelstang | 2.800 € | 9,95 € | 23,5 |
Quelle: Stadt Mannheim, Wohnungsmarkt-Monitoring 2025, Stadtteilprofile, gerundete Angebotspreise und Angebotsmieten (nettokalt) 20242. Faktor = Preis pro m² ÷ (Miete pro m² × 12), eigene Berechnung. Stadtteile ohne verlässliche Werte für 2024 (zu wenige Angebote) sind nicht aufgeführt.
Was die Tabelle zeigt, und was nicht
- Teure Lagen sind nicht automatisch bessere Anlagen. Die Mieten liegen zwischen den Stadtteilen viel enger beieinander als die Kaufpreise. In der Oststadt zahlst du für eine Jahresmiete rund 30-mal so viel, in Vogelstang rund 23-mal.
- Franklin ist ein Sonderfall. Dort wird viel neu gebaut (2024: 19,4 fertige Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen). Die Preise sind deshalb vor allem Neubaupreise.
- Ein niedriger Preis allein sagt wenig. Zustand, Hausgeld, Rücklage und anstehende Sanierungen entscheiden mit, ob eine günstige Wohnung wirklich günstig ist.
- Es sind Angebotswerte, keine Kaufpreise. Sie zeigen das Preisgefüge zwischen den Stadtteilen. Für eine konkrete Wohnung zählt am Ende die eigene Rechnung.
Bodenrichtwert Mannheim:
Was er ist und wo du ihn abfragst
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert des Bodens pro m² Grundstück in einer bestimmten Zone. Das Gebäude ist darin nicht enthalten. Bei bebauten Grundstücken gibt er an, was der Boden wert wäre, wenn er unbebaut wäre3. Er ist ein Durchschnittswert und nicht verbindlich. Den Wert eines einzelnen Grundstücks kann nur ein Gutachten ermitteln.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Mannheim?
Die aktuellen Werte gelten zum Stichtag 01.01.2025. Der Gutachterausschuss Mannheim hat sie am 12.06.2025 beschlossen3. Wir haben die 261 Zonen für baureifes Wohnbauland in Mannheim aus BORIS-BW ausgewertet4:
Eigene Auswertung der Bodenrichtwerte aus BORIS-BW, Stichtag 01.01.2025, abgerufen am 24.10.2026. Gezählt sind Zonen, nicht Grundstücke. Den Wert für eine bestimmte Adresse liest du direkt in BORIS-BW ab.
Neu ermittelt werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre, jeweils zu Beginn des Jahres3. Der nächste Stichtag wäre damit der 01.01.2027.
Wo du den Bodenrichtwert in Mannheim offiziell abfragst
- BORIS-BW: das Bodenrichtwert-Portal der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Du gibst die Adresse ein und siehst die Zone mit ihrem Wert, für Mannheim ab dem Stichtag 01.01.20223. Zu BORIS-BW
- Geoportal der Stadt Mannheim: Bodenrichtwerte ab dem Stichtag 31.12.2012, suchbar nach Straße und Hausnummer oder Flurstück3. Zum Geoportal
- Schriftliche Auskunft: beim Gutachterausschuss Mannheim, Glücksteinallee 11. Sie kostet eine Gebühr3.
- Grundstücksmarktbericht: mit allen Kaufpreisen und Indexreihen, als PDF für 40 € oder gedruckt für 50 €. Einzelne Auskünfte daraus gibt die Geschäftsstelle telefonisch kostenlos (0621 293-7516)5.
Was der Bodenrichtwert für deine Eigentumswohnung bedeutet
Mit einer Eigentumswohnung kaufst du immer einen Anteil am Grundstück mit. Für dich als Vermieter spielt der Bodenwert an zwei Stellen eine Rolle:
- Abschreibung: Abschreiben darfst du nur das Gebäude, nicht den Boden. Je höher der Bodenwert, desto kleiner ist meist der Teil des Kaufpreises, der deine Steuer senkt. Wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, klärst du mit deinem Steuerberater.
- Grundsteuer: In Baden-Württemberg berechnet sich die Grundsteuer seit 2025 aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Das Gebäude zählt dabei nicht6.
Preisentwicklung:
Wie sich die Immobilienpreise in Mannheim verändert haben
Die Stadt verfolgt die Angebotspreise seit 2014. Über zehn Jahre sind die Preise deutlich stärker gestiegen als die Mieten2:
| Mannheim, Angebote | 2014 | 2022 | 2024 |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung, Preis pro m² | 2.300 € | 4.000 € | 3.900 € |
| Miete pro m² (nettokalt) | 8,74 € | 10,83 € | 11,86 € |
Von 2014 bis 2024 sind die angebotenen Wohnungspreise damit um rund 70 % gestiegen, die Angebotsmieten um rund 36 %. 2022 war der bisherige Höchststand. 2023 fielen die Angebotspreise auf 3.800 €, 2024 ging es wieder leicht nach oben.
Bei den echten Kaufpreisen sieht es ähnlich aus: Gebrauchte Wohnungen kosteten laut Gutachterausschuss 2023 im Schnitt 3.399 € pro m², 2024 3.496 € und 2025 3.650 €1,2. Die Preise steigen also wieder, aber langsam. Wie es weitergeht, kann niemand seriös vorhersagen. Plane deine Wohnung deshalb so, dass sie auch ohne Wertsteigerung für dich passt.
Immobilienpreise in Mannheim:
Was sie für dich als Kapitalanleger heißen
Ein Preis pro m² allein sagt dir noch nicht, ob eine Wohnung eine gute Kapitalanlage ist. Entscheidend ist, ob die Miete die Rate trägt, oder wie viel du jeden Monat dazulegst. Wir rechnen das für eine 60-m²-Wohnung in drei Preislagen durch, mit den Angebotswerten aus der Stadtteil-Tabelle.
Die Annahmen
* Zins nach der Logik unseres Finanzierungsrechners: Europace-Pfandbriefrendite für 10 Jahre (3,92 %, Stand 22.10.2026) plus Bankaufschlag, plus Zuschlag für 90–100 % Beleihung, plus Zuschlag für Tilgung unter 2 %. Sollzins 4,65 %. Richtwert, kein Angebot. Aktuelle Werte: Bauzinsen aktuell.
Drei Preislagen im Vergleich
| 60 m², pro Monat | Oststadt | Mannheim gesamt | Neckarstadt-West |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 282.000 € | 234.000 € | 204.000 € |
| Kaltmiete (Angebotsmiete) | +776 € | +712 € | +698 € |
| Rate an die Bank | −1.324 € | −1.099 € | −958 € |
| Verwaltung und Rücklage | −54 € | −54 € | −54 € |
| Das legst du dazu | −602 € | −441 € | −314 € |
| Davon Tilgung (dein Vermögen) | 281 € | 233 € | 203 € |
Alle Werte im ersten Jahr, vor Steuern, gerundet. Ohne Leerstand, Miet- und Wertentwicklung. Preise und Mieten sind Angebotswerte 2024 der Stadt Mannheim2, Annahmen wie oben.
Trägt sich die Wohnung? Lohnt sie sich?
Trägt sie sich? In keiner der drei Lagen. Selbst im günstigeren Stadtteil legst du jeden Monat gut 300 € dazu. Das solltest du wissen, bevor du unterschreibst.
Lohnt sie sich? Das kann trotzdem sein. Ein Teil der Rate ist Tilgung. Dieses Geld ist nicht weg, es senkt deine Schulden. Dazu kommen die Steuer und die Frage, wie sich Miete und Wert entwickeln. Ob das für dich aufgeht, hängt von deinem Einkommen und deinen Zielen ab.
Mit deiner eigenen Wohnung rechnest du im Mietrendite-Rechner, inklusive Steuer. Eine Mannheimer Beispielwohnung mit Mietspiegel-Miete und Worst Case findest du im Ratgeber Eigentumswohnung in Mannheim als Kapitalanlage. Was zum Kaufpreis noch dazukommt, steht unter Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg.
So nutzt du die Preise beim Kauf
- Preis pro m² ausrechnen und mit dem echten Kaufpreis des Gutachterausschusses vergleichen, nicht mit anderen Inseraten.
- Kaufpreisfaktor ausrechnen und mit dem Stadtteil vergleichen. Liegt er deutlich höher, frag nach dem Grund.
- Mit der vorsichtigen Miete rechnen. Was darüber hinaus kommt, ist ein Bonus.
- Zuzahlung und Worst Case prüfen, bevor du zum Notar gehst. Wie wir das mit dir machen, steht auf der Seite Baufinanzierung in Mannheim.
Aus der Beratung:
Ein echter Fall
Von der Absage zur Zusage in 2,5 Wochen
Sahin T. · Angestellt
Er wollte seine erste eigene Immobilie kaufen.
Seine Hausbank hat die Finanzierung abgelehnt, und er war echt am Verzweifeln.
Wir haben seine Unterlagen neu aufbereitet, Banken verglichen und den besten Zins für ihn verhandelt.
Nach 2,5 Wochen hatte er die Zusage und konnte seine erste Immobilie kaufen.
Schick mir die Wohnung, die du im Blick hast
Ich rechne sie dir ehrlich durch: Preis pro m² im Vergleich, Miete, Rate und Worst Case. Und wenn sie sich nicht rechnet, sage ich dir das auch. Passt sie, kümmere ich mich danach um deine Finanzierung. 30 Minuten, 0 €.
Kostenlosen Finanzierungs-Check sichernLieber erst selbst rechnen? Zum Mietrendite-Rechner.
Weiterlesen zur Kapitalanlage in Mannheim
- Eigentumswohnung in Mannheim als Kapitalanlage: Rechnet sich das?
- Mietrendite berechnen: Rendite-Rechner
- Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg: So viel zahlst du
- Wie viel Eigenkapital beim Wohnungskauf?
- Baufinanzierung in Mannheim
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Mannheim
Was kostet der Quadratmeter in Mannheim?
Laut Gutachterausschuss wurden gebrauchte Eigentumswohnungen 2025 im Schnitt für 3.650 € pro m² verkauft, Neubauwohnungen für 6.345 € und Einfamilienhäuser für 3.732 € pro m² Wohnfläche. Angebotspreise in Portalen liegen meist höher, 2024 bei Wohnungen im Schnitt 3.900 € pro m².
Welche Stadtteile in Mannheim sind am teuersten?
Bei den Angebotspreisen 2024 lagen das Neubaugebiet Franklin (5.500 € pro m²), die Oststadt (4.700 €), die Schwetzingerstadt (4.600 €) und die Innenstadt (4.400 €) vorne. Am günstigsten unter den Stadtteilen mit genug Angeboten war Vogelstang mit 2.800 € pro m².
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Mannheim?
Zum Stichtag 01.01.2025 liegt die mittlere Hälfte der Wohnbau-Zonen zwischen rund 590 und 830 € pro m² Grundstück, der mittlere Wert bei 700 €. Die Spanne für Wohnbauland reicht von 180 bis 2.700 €, in der Innenstadt-Geschäftslage bis 5.600 € pro m².
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Mannheim?
Kostenlos in BORIS-BW, dem Bodenrichtwert-Portal der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg, oder im Geoportal der Stadt Mannheim. Eine schriftliche Auskunft gibt der Gutachterausschuss Mannheim gegen Gebühr.
Steigen die Immobilienpreise in Mannheim?
Leicht. Gebrauchte Wohnungen wurden 2025 im Schnitt 4,4 % teurer verkauft als 2024. Die Angebotspreise lagen 2024 mit 3.900 € pro m² knapp unter dem Höchststand von 2022 (4.000 €). Eine verlässliche Prognose gibt es nicht.
Was kostet ein Haus in Mannheim?
Ein Einfamilienhaus wurde 2025 laut Gutachterausschuss im Schnitt für 3.732 € pro m² Wohnfläche verkauft. In den Portalen lag ein freistehendes Einfamilienhaus 2024 im Schnitt bei 686.600 €, ein Reihenhaus bei 499.300 €.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für eine Wohnung in Mannheim?
Eine feste Grenze gibt es nicht. In Mannheim lag der Faktor 2024 im Schnitt bei rund 27 Jahresmieten (Angebotswerte). Je niedriger er ist, desto eher trägt sich eine Wohnung. Ob sie sich für dich rechnet, hängt aber auch von Zins, Eigenkapital und Kosten ab. Das prüfst du im Mietrendite-Rechner.
Trägt sich eine vermietete Wohnung in Mannheim?
Zu den aktuellen Durchschnittspreisen und Zinsen meist nicht von allein, wenn du mit 15 % Eigenkapital und Tilgung finanzierst. In unserem Beispiel mit 60 m² legst du je nach Stadtteil rund 310 bis 600 € im Monat dazu. Ein Teil davon ist Tilgung und baut dein Vermögen auf.
Quellen
- Stadt Mannheim, Pressemitteilung „Grundstücksmarktbericht 2025“ des Gutachterausschusses (22.06.2026): mannheim.de
- Stadt Mannheim, Wohnungsmarkt-Monitoring 2025, Daten 2024 (01/2026), u. a. Tab. 7–15, Stadtteilprofile, Tab. 19: mannheim.de (PDF)
- Gutachterausschuss Mannheim, Bodenrichtwerte und Örtliche Fachinformationen zum Stichtag 01.01.2025 (Stand 16.06.2026): mannheim.de · PDF
- BORIS-BW, Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg, Bodenrichtwerte Mannheim zum 01.01.2025 (abgerufen 24.10.2026, eigene Auswertung): gutachterausschuesse-bw.de
- Stadt Mannheim, Grundstücksmarktbericht (Bezug, Preise, Auskünfte): mannheim.de
- IHK Rhein-Neckar, Die Grundsteuer B in Baden-Württemberg: ihk.de
- Stadt Mannheim, Mannheimer Mietspiegel 2025/2026 und Wohnungsmarkt-Monitoring 2025 (Mietspiegel-Durchschnitt 9,19 €/m²): mannheim.de
- Europace, Pfandbriefrenditen (Stand 22.10.2026), Grundlage unseres Finanzierungsrechners
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Anlage- oder Steuerberatung. Angebotspreise und -mieten sind Durchschnittswerte aus Inseraten, keine Kaufpreise. Die Beispielrechnung ist vereinfacht (erstes Jahr, vor Steuern, ohne Miet- und Wertentwicklung). Zinssätze sind Richtwerte (Stand 22.10.2026), kein verbindliches Angebot, und können sich täglich ändern. Alle Angaben ohne Gewähr.