Was kostet eine Baufinanzierung von 100.000 €? (2026)
100.000 € reichen oft für ein kleines Apartment, und das ist für viele der Einstieg in die erste Kapitalanlage. Hier siehst du, was die Finanzierung im Monat und insgesamt kostet, welchen Zins du je nach Eigenkapital bekommst und wie viel Miete die Wohnung bringen muss.
Von Dennis Mann · freier Baufinanzierungsberater aus MannheimVeröffentlicht am · Aktualisiert am
Was kostet eine Baufinanzierung von 100.000 €?
Rund 510 € im Monat. So viel kostet eine Baufinanzierung von 100.000 € bei 4,62 % Sollzins (4,72 % effektiv), 1,5 % Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung, wenn du nur die Kaufnebenkosten selbst zahlst (100 % Beleihung, Richtwert Stand 22.10.2026). Bliebe der Zins gleich, zahlst du insgesamt rund 87.000 € Zinsen. Dazu kommen einmalig rund 10.000 € Kaufnebenkosten.
Die Rate rechnet sich so: Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12. Bei 100.000 €, 4,62 % Sollzins und 1,5 % Tilgung sind das 100.000 € × 6,12 % ÷ 12 = rund 510 €. Der Effektivzins (hier 4,72 %) liegt etwas höher, weil du monatlich zahlst. Mit ihm vergleichst du Angebote, die Rate rechnet die Bank mit dem Sollzins. Im ersten Monat sind davon 385,07 € Zinsen und nur 125 € Tilgung. Mit jeder Rate verschiebt sich das ein Stück zur Tilgung.
Wie viel kostet ein Kredit über 100.000 € insgesamt?
Für 100.000 € zahlst du bei 4,62 % Sollzins und 1,5 % Tilgung über rund 30 Jahre insgesamt rund 87.000 € Zinsen, wenn der Zins gleich bliebe. Wie viel du am Ende bezahlst, hängt vor allem von der Tilgung ab. Je langsamer du tilgst, desto länger läuft der Kredit und desto mehr Zinsen kommen zusammen:
| Tilgung (Sollzins / effektiv) | Rate | Laufzeit | Zinsen insgesamt | Du zahlst zurück |
|---|---|---|---|---|
| 1 % (4,67 / 4,77 %) | 472 € | rund 37 Jahre | rund 111.000 € | rund 211.000 € |
| 1,5 % (4,62 / 4,72 %) | 510 € | rund 30 Jahre | rund 87.000 € | rund 187.000 € |
| 2 % (4,57 / 4,67 %) | 548 € | rund 26 Jahre | rund 71.000 € | rund 171.000 € |
| 3 % (4,57 / 4,67 %) | 631 € | rund 20 Jahre | rund 54.000 € | rund 154.000 € |
100.000 € Annuitätendarlehen bei 100 % Beleihung, Zinsen aus unserem Finanzierungsrechner (bei niedriger Tilgung mit kleinem Aufschlag). Angenommen ist, dass der Zins über die ganze Laufzeit gleich bleibt. Das ist eine Vereinfachung: Nach der Zinsbindung gilt der dann aktuelle Zins. Eigene Berechnung.
Nach 10 Jahren endet bei vielen Finanzierungen die Zinsbindung. Bei 1,5 % Tilgung sind dann noch rund 81.000 € offen, bei 3 % Tilgung rund 62.100 €. Für diesen Rest brauchst du eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins.
Welche Kaufnebenkosten kommen bei 100.000 € dazu?
Bei einem Apartment für 100.000 € kommen als Richtwert rund 10.000 € Kaufnebenkosten dazu, also rund 10 % vom Kaufpreis. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (in Baden-Württemberg 5,0 %)3, Notar und Grundbuch4 und gegebenenfalls ein Makler. Viele Banken erwarten, dass du diesen Teil aus eigenem Geld zahlst. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, steht im Ratgeber Wie viel Eigenkapital beim Wohnungskauf?
Welchen Zins bekommst du für 100.000 €?
Für 100.000 € Darlehen liegt der Sollzins im Oktober 2026 bei rund 4,27 bis 4,62 % (effektiv 4,35 bis 4,72 %; 10 Jahre Zinsbindung, 1,5 % Tilgung), je nachdem, wie viel Eigenkapital du mitbringst. Du leihst dir in jedem Beispiel dieselben 100.000 €. Der Unterschied ist, wie viel eigenes Geld du mitbringst. Davon gehen zuerst die Kaufnebenkosten weg, erst der Rest senkt den Anteil, den die Bank vom Wert der Wohnung finanziert, den Beleihungsauslauf. Je niedriger er ist, desto besser ist meist dein Zins.
| Dein Eigenkapital | Kaufpreis | Bank finanziert | Sollzins (effektiv) | Rate |
|---|---|---|---|---|
| Eigenkapital: 59.500 € | 145.000 € | 69 % | 4,27 % (4,35 %) | 480 € |
| Eigenkapital: 37.500 € | 125.000 € | 80 % | 4,36 % (4,45 %) | 488 € |
| Eigenkapital: 25.400 € | 114.000 € | 88 % | 4,51 % (4,60 %) | 500 € |
| Eigenkapital: 10.000 € | 100.000 € | 100 % | 4,62 % (4,72 %) | 510 € |
Jeweils 100.000 € Darlehen, 1,5 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Eigenkapital inklusive Kaufnebenkosten (rund 10 % vom Kaufpreis). Vereinfacht rechnen wir mit dem Kaufpreis als Wert der Wohnung. Die Zinsen berechnet unser Finanzierungsrechner aus den Europace-Pfandbriefrenditen (Stand 22.10.2026, abgerufen am 25.10.2026)1 plus Aufschlägen für Beleihung und Tilgung. Es sind Richtwerte und kein verbindliches Angebot. Aktuelle Werte siehst du unter Bauzinsen aktuell.
Ratentabelle:
100.000 € nach Zins und Tilgung
Die Ratentabelle zeigt die monatliche Rate für 100.000 € Darlehen bei 3,5 bis 5,5 % Sollzins und 1 bis 3 % Tilgung:
| Sollzins | 1 % Tilgung | 1,5 % Tilgung | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung |
|---|---|---|---|---|
| 3,5 % Sollzins | 375 € | 417 € | 458 € | 542 € |
| 4,0 % Sollzins | 417 € | 458 € | 500 € | 583 € |
| 4,5 % Sollzins | 458 € | 500 € | 542 € | 625 € |
| 5,0 % Sollzins | 500 € | 542 € | 583 € | 667 € |
| 5,5 % Sollzins | 542 € | 583 € | 625 € | 708 € |
Reine Rechnung: Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12.
Raten für größere Summen: Rate für 250.000 €, Rate für 300.000 € Kredit und Rate für 600.000 €.
Rechnet sich ein kleines Apartment als erste Kapitalanlage?
Ein Apartment für 100.000 € trägt sich, wenn die Miete die Rate von rund 510 € im Monat deckt. Damit 510 € im Monat komplett von der Miete getragen werden, müsste die Kaltmiete nach Abzug der Kosten, die du nicht umlegen kannst, bei rund 510 € liegen. Das sind rund 6.100 € im Jahr, also etwa 6 % des Kaufpreises.
Worauf du bei einer einzelnen kleinen Wohnung achten solltest:
- Hausgeld: Bei einer Eigentumswohnung zahlst du jeden Monat Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Einen Teil davon, etwa die Rücklage und die Verwaltung, kannst du nicht auf den Mieter umlegen.
- Ein Mieter, eine Miete: Steht die Wohnung leer, fehlt die ganze Miete. Plane dafür einen Puffer ein.
- Die Gemeinschaft entscheidet mit: Größere Reparaturen am Haus beschließt die Eigentümergemeinschaft. Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigt dir vor dem Kauf, was ansteht.
Ob sich die Wohnung am Ende rechnet, prüfst du im Ratgeber Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage? Wie die Bank dein Einkommen und die Miete anrechnet, zeigt Wohnung finanzieren mit 2.500 € netto.
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Warum der Zins auch bei 100.000 € zählt
Auch bei 100.000 € Darlehen und 1,5 % Tilgung bringen 0,37 Prozentpunkte weniger Zins rund 30 € mehr Cashflow im Monat, über 10 Jahre rund 3.540 €.
* Rechenbeispiel: „Nach Vergleich“ ist unser Richtwert von oben (4,72 % effektiv, Sollzins 4,62 %, 100 % Beleihung, 1,5 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung, Stand 22.10.2026). „Eine Bank“ ist ein angenommenes Beispielangebot mit 0,37 Prozentpunkten Aufschlag (5,09 % effektiv, Sollzins 4,97 %), kein echtes Angebot einer bestimmten Bank. Beide Raten sind mit dem Sollzins gerechnet. Echte Angebote weichen je nach Bank ab.
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Häufige Fragen zur Baufinanzierung von 100.000 €
Wie hoch ist die Rate für 100.000 € bei 4 % Zinsen?
Bei 4 % Sollzins und 2 % Tilgung zahlst du 500 € im Monat, bei 1,5 % Tilgung rund 458 € und bei 1 % Tilgung rund 417 €.
Wie viel Zinsen zahle ich für 100.000 € insgesamt?
Bei rund 4,6 % Sollzins (4,72 % effektiv) und 1,5 % Tilgung sind es rund 87.000 € über etwa 30 Jahre, wenn der Zins gleich bliebe. Mit 3 % Tilgung sind es rund 54.000 € über etwa 20 Jahre.
Welches Einkommen brauche ich für 100.000 € Kredit?
Das entscheidet die Haushaltsrechnung der Bank, und jede rechnet anders. Bei einer Kapitalanlage zählt ein Teil der Miete als Einkommen. Wie das funktioniert, zeigt der Ratgeber Wohnung finanzieren mit 2.500 € netto.
Ist ein kleines Apartment ein guter Einstieg in die Kapitalanlage?
Es kann ein guter Einstieg sein, weil Kaufpreis und Rate überschaubar bleiben. Ob es sich rechnet, hängt von Miete, Hausgeld und Zins ab. Das prüfen wir mit dir, bevor du kaufst.
Wie lange zahle ich 100.000 € ab?
Bliebe der Zins gleich: mit 1 % Tilgung rund 37 Jahre, mit 1,5 % rund 30 Jahre, mit 2 % rund 26 Jahre und mit 3 % rund 20 Jahre. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung für 100.000 €?
Viele Banken erwarten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld, als Richtwert rund 10.000 € (rund 10 % vom Kaufpreis). Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und meist den Zins, zum Beispiel von 4,62 % Sollzins (4,72 % effektiv) bei 100 % Beleihung auf 4,36 % (4,45 % effektiv) bei 80 % Beleihung (Richtwerte bei 1,5 % Tilgung, Stand 22.10.2026).
Was passiert mit dem Kredit nach 10 Jahren Zinsbindung?
Für die Restschuld brauchst du dann eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins. Bei 100.000 € und 1,5 % Tilgung sind nach 10 Jahren noch rund 81.000 € offen, bei 3 % Tilgung rund 62.100 €. Ein Darlehen mit festem Zins kannst du 10 Jahre nach der Auszahlung mit 6 Monaten Frist kündigen, das regelt § 489 BGB.
Quellen
- Europace AG, Pfandbriefrenditen je Zinsbindung (Zinsdaten, die unser Finanzierungsrechner täglich abruft), Grundlage der Zinsen in diesem Artikel, Stand 22.10.2026 (abgerufen am 25.10.2026): europace.de
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte: bundesbank.de
- Land Baden-Württemberg, Grunderwerbsteuer 5,0 % (service-bw, Stand 03.02.2026): service-bw
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Kosten für Notar und Grundbuch: gesetze-im-internet.de
- § 489 BGB, Kündigungsrecht bei festem Zins (spätestens nach 10 Jahren mit 6 Monaten Frist): gesetze-im-internet.de
- § 505b Abs. 2 BGB, Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobilienkrediten (Einkommen, Ausgaben, finanzielle Umstände): gesetze-im-internet.de
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Anlage- oder Steuerberatung. Die Beispielrechnungen sind vereinfacht. Zinssätze sind Richtwerte (Stand 22.10.2026), kein verbindliches Angebot, und können sich täglich ändern. Ob und zu welchen Bedingungen eine Finanzierung möglich ist, hängt vom Einzelfall und von der jeweiligen Bank ab.