Wie hoch ist die monatliche Rate für 600.000 € Baufinanzierung? (2026)
600.000 € sind eine Summe, bei der viele Anleger über ein Mehrfamilienhaus nachdenken. Hier siehst du die Rate nach Zins und Tilgung, welchen Zins du je nach Eigenkapital bekommst und wie viel Miete jede Wohnung bringen muss, damit sich das Haus trägt.
Von Dennis Mann · freier Baufinanzierungsberater aus MannheimVeröffentlicht am · Aktualisiert am
Wie hoch ist die Rate für 600.000 €?
Rund 3.060 € im Monat. So hoch ist die Rate, also deine monatliche Belastung, für 600.000 € Kredit bei 4,62 % Sollzins (4,72 % effektiv), 1,5 % Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung, wenn du nur die Kaufnebenkosten selbst zahlst (100 % Beleihung, Richtwert Stand 22.10.2026). Bei einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen sind das rund 510 € pro Wohnung.
Die Rate rechnet sich so: Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12. Bei 600.000 €, 4,62 % Sollzins und 1,5 % Tilgung sind das 600.000 € × 6,12 % ÷ 12 = rund 3.060 €. Der Effektivzins (hier 4,72 %) liegt etwas höher, weil du monatlich zahlst. Mit ihm vergleichst du Angebote, die Rate rechnet die Bank mit dem Sollzins. Im ersten Monat gehen davon 2.310 € an Zinsen und 750 € in die Tilgung. Das ist genau doppelt so viel wie bei 300.000 € Kredit.
Welchen Zins bekommst du für 600.000 €?
Für 600.000 € Darlehen liegt der Sollzins im Oktober 2026 bei rund 4,27 bis 4,62 % (effektiv 4,35 bis 4,72 %; 10 Jahre Zinsbindung, 1,5 % Tilgung), je nachdem, wie viel Eigenkapital du mitbringst. Du leihst dir in jedem Beispiel dieselben 600.000 €. Der Unterschied ist, wie viel eigenes Geld du mitbringst. Davon gehen zuerst die Kaufnebenkosten weg, erst der Rest senkt den Anteil, den die Bank vom Wert des Hauses finanziert, den Beleihungsauslauf. Je niedriger er ist, desto besser ist meist dein Zins.
| Dein Eigenkapital | Kaufpreis | Bank finanziert | Sollzins (effektiv) | Rate |
|---|---|---|---|---|
| Eigenkapital: 357.000 € | 870.000 € | 69 % | 4,27 % (4,35 %) | 2.883 € |
| Eigenkapital: 225.000 € | 750.000 € | 80 % | 4,36 % (4,45 %) | 2.931 € |
| Eigenkapital: 148.000 € | 680.000 € | 88 % | 4,51 % (4,60 %) | 3.003 € |
| Eigenkapital: 60.000 € | 600.000 € | 100 % | 4,62 % (4,72 %) | 3.060 € |
Jeweils 600.000 € Darlehen, 1,5 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Eigenkapital inklusive Kaufnebenkosten, angesetzt mit rund 10 % vom Kaufpreis. Vereinfacht rechnen wir mit dem Kaufpreis als Wert des Hauses. Die Zinsen berechnet unser Finanzierungsrechner aus den Europace-Pfandbriefrenditen (Stand 22.10.2026, abgerufen am 25.10.2026)1 plus Aufschlägen für Beleihung und Tilgung. Es sind Richtwerte und kein verbindliches Angebot. Aktuelle Werte siehst du unter Bauzinsen aktuell.
Ob du die Wohnungen vermietest oder selbst nutzt, ändert den Zins nicht. Entscheidend sind Beleihung und Tilgung. Im Folgenden rechnen wir mit der markierten Zeile: Kaufpreis 600.000 €, die Nebenkosten zahlst du selbst.
Ratentabelle:
600.000 € nach Zins und Tilgung
Die Ratentabelle zeigt die monatliche Rate für 600.000 € Darlehen bei 3,5 bis 5,5 % Sollzins und 1 bis 3 % Tilgung:
| Sollzins | 1 % Tilgung | 1,5 % Tilgung | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung |
|---|---|---|---|---|
| 3,5 % Sollzins | 2.250 € | 2.500 € | 2.750 € | 3.250 € |
| 4,0 % Sollzins | 2.500 € | 2.750 € | 3.000 € | 3.500 € |
| 4,5 % Sollzins | 2.750 € | 3.000 € | 3.250 € | 3.750 € |
| 5,0 % Sollzins | 3.000 € | 3.250 € | 3.500 € | 4.000 € |
| 5,5 % Sollzins | 3.250 € | 3.500 € | 3.750 € | 4.250 € |
Reine Rechnung: Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12.
Andere Darlehenshöhen: Rate für 100.000 € · Rate für 250.000 € · Rate für 300.000 € Kredit.
Mehrfamilienhaus:
Wie viel Miete muss jede Wohnung bringen?
Hat ein Mehrfamilienhaus für 600.000 € sechs Wohnungen, muss jede rund 510 € Kaltmiete im Monat bringen, damit die Mieten die Rate tragen. Damit 3.060 € im Monat komplett von der Miete getragen werden, muss das Haus rund 36.700 € im Jahr einbringen, also etwa 6 % des Kaufpreises. Pro Wohnung heißt das:
| Wohnungen im Haus | Nötige Miete pro Wohnung |
|---|---|
| 4 Wohnungen | rund 765 € |
| 6 Wohnungen | rund 510 € |
| 8 Wohnungen | rund 383 € |
Kaltmiete nach Abzug der Kosten, die du nicht auf die Mieter umlegen kannst (zum Beispiel Instandhaltung und Verwaltung). Rate 3.060 € bei 4,62 % Sollzins (4,72 % effektiv) und 1,5 % Tilgung. Eigene Berechnung.
Liegt die Miete darunter, zahlst du jeden Monat etwas dazu. Das kann sich trotzdem lohnen, weil ein Teil der Rate Tilgung ist und damit Vermögen. Es sollte aber eingeplant sein. Wie du das vorher prüfst, liest du im Ratgeber Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?
Was bei einem Mehrfamilienhaus anders ist als bei einer einzelnen Wohnung:
- Mehrere Mieter: Zieht einer aus, zahlen die anderen weiter. Bei einer einzelnen Wohnung fällt in dem Fall die ganze Miete weg.
- Alles in deiner Hand: Dach, Heizung, Fassade, Treppenhaus. Es gibt keine Eigentümergemeinschaft, die mitzahlt. Rücklagen für Reparaturen planst du selbst.
- Ein Objekt, eine Summe: Dein ganzes Geld steckt in einem Haus an einem Ort. Mehrere Wohnungen an verschiedenen Orten verteilen das Risiko anders.
Worauf schaut die Bank beim Mehrfamilienhaus?
Beim Mehrfamilienhaus prüft die Bank vor allem vier Dinge: die Mieteinnahmen, das Haus selbst, deine Haushaltsrechnung und dein Eigenkapital.
Die Mieteinnahmen
Mieterliste und Mietverträge zeigen der Bank, was das Haus heute einbringt und wie sicher das ist.
Das Haus selbst
Die Bank bewertet das Haus selbst, der Wert heißt Beleihungswert5. Sie schaut auf Lage und Zustand. Liegt ihr Wert unter dem Kaufpreis, steigt dein Beleihungsauslauf, und der Zins wird meist teurer.
Deine Haushaltsrechnung
Die Bank rechnet einen Teil der Mieten als Einkommen an, aber nie alles. Wie das funktioniert, zeigt der Ratgeber Wohnung finanzieren mit 2.500 € netto.
Dein Eigenkapital
Viele Banken erwarten, dass du mindestens die Kaufnebenkosten selbst zahlst. Bei 600.000 € sind das rund 60.000 €. Mehr dazu im Ratgeber Wie viel Eigenkapital beim Wohnungskauf?
Was kostet ein Kredit über 600.000 € insgesamt?
Für 600.000 € zahlst du bei 4,62 % Sollzins und 1,5 % Tilgung über rund 30 Jahre insgesamt rund 520.000 € Zinsen, wenn der Zins gleich bliebe. Je langsamer du tilgst, desto länger läuft der Kredit und desto mehr Zinsen zahlst du insgesamt:
| Tilgung (Sollzins / effektiv) | Rate | Restschuld nach 10 Jahren | Zinsen insgesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % (4,67 / 4,77 %) | 2.834 € | rund 523.700 € | rund 666.000 € in 37 Jahren |
| 1,5 % (4,62 / 4,72 %) | 3.060 € | rund 485.900 € | rund 520.000 € in 30 Jahren |
| 2 % (4,57 / 4,67 %) | 3.286 € | rund 448.200 € | rund 428.000 € in 26 Jahren |
| 3 % (4,57 / 4,67 %) | 3.786 € | rund 372.300 € | rund 322.000 € in 20 Jahren |
600.000 € Annuitätendarlehen bei 100 % Beleihung, Zinsen aus unserem Finanzierungsrechner (bei niedriger Tilgung mit kleinem Aufschlag). Angenommen ist, dass der Zins über die ganze Laufzeit gleich bleibt. Das ist eine Vereinfachung: Nach der Zinsbindung gilt der dann aktuelle Zins. Eigene Berechnung.
Nach 10 Jahren endet bei vielen Finanzierungen die Zinsbindung. Bei 1,5 % Tilgung sind dann noch rund 485.900 € offen, die du zum dann gültigen Zins weiterfinanzierst. Bei einer Summe dieser Größe macht jeder Zehntelprozentpunkt bei der Anschlussfinanzierung rund 40 € im Monat aus.
Rate selbst ausrechnen
Mit dem Raten-Rechner rechnest du Rate, Zinsanteil und Restschuld nach 10 Jahren für dein eigenes Darlehen aus. Gib dafür deine Zahlen ein.
Ergebnis per E-Mail erhalten
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Wie viel bringt ein besserer Zins bei 600.000 €?
Bei 600.000 € Darlehen und 1,5 % Tilgung bringen 0,37 Prozentpunkte weniger Zins rund 177 € mehr Cashflow im Monat, über 10 Jahre rund 21.250 €.
* Rechenbeispiel: „Nach Vergleich“ ist unser Richtwert von oben (4,72 % effektiv, Sollzins 4,62 %, 100 % Beleihung, 1,5 % Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung, Stand 22.10.2026). „Eine Bank“ ist ein angenommenes Beispielangebot mit 0,37 Prozentpunkten Aufschlag (5,09 % effektiv, Sollzins 4,97 %), kein echtes Angebot einer bestimmten Bank. Beide Raten sind mit dem Sollzins gerechnet. Echte Angebote weichen je nach Bank ab.
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Häufige Fragen zur Rate für 600.000 €
Wie hoch ist die Rate für 600.000 € bei 4 % Zinsen?
Bei 4 % Sollzins und 2 % Tilgung zahlst du 3.000 € im Monat, bei 1,5 % Tilgung 2.750 € und bei 1 % Tilgung 2.500 €.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für 600.000 €?
Viele Banken erwarten mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld, bei einem Kaufpreis von 600.000 € also rund 60.000 €. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und meist auch den Zins, siehe Tabelle oben.
Welches Einkommen brauche ich für 600.000 € Kredit?
Das entscheidet die Haushaltsrechnung der Bank. Bei einem vermieteten Haus zählt ein Teil der Mieten als Einkommen. Bei dieser Summe macht es einen großen Unterschied, wie viel die Bank davon anrechnet. Auch deshalb lohnt sich der Vergleich.
Ist ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage besser als eine Wohnung?
Nicht automatisch. Mehrere Mieter verteilen das Risiko von Leerstand, dafür trägst du Reparaturen am ganzen Haus allein. Ob es zu dir passt, hängt von deinem Eigenkapital, deinem Einkommen und deinen Zielen ab. Das klären wir in deiner Anleger-Strategie.
Wie lange zahle ich 600.000 € ab?
Bliebe der Zins gleich: mit 1 % Tilgung rund 37 Jahre, mit 1,5 % rund 30 Jahre, mit 2 % rund 26 Jahre und mit 3 % rund 20 Jahre. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit.
Was passiert mit dem Kredit nach 10 Jahren Zinsbindung?
Für die Restschuld brauchst du dann eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins. Bei 600.000 € und 1,5 % Tilgung sind nach 10 Jahren noch rund 485.900 € offen. Jeder Zehntelprozentpunkt beim neuen Zins macht dann rund 40 € im Monat aus. Ein Darlehen mit festem Zins kannst du 10 Jahre nach der Auszahlung mit 6 Monaten Frist kündigen, das regelt § 489 BGB.
Wie viel Miete muss ein Mehrfamilienhaus für 600.000 € bringen?
Damit die Rate von 3.060 € komplett von der Miete getragen wird, muss das Haus rund 36.700 € Kaltmiete im Jahr bringen, nach Abzug der Kosten, die du nicht auf die Mieter umlegen kannst. Das sind etwa 6 % vom Kaufpreis, bei sechs Wohnungen rund 510 € pro Wohnung und Monat.
Quellen
- Europace AG, Pfandbriefrenditen je Zinsbindung (Zinsdaten, die unser Finanzierungsrechner täglich abruft), Grundlage der Zinsen in diesem Artikel, Stand 22.10.2026 (abgerufen am 25.10.2026): europace.de
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte: bundesbank.de
- § 489 BGB, Kündigungsrecht bei festem Zins (spätestens nach 10 Jahren mit 6 Monaten Frist): gesetze-im-internet.de
- § 505b Abs. 2 BGB, Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobilienkrediten (Einkommen, Ausgaben, finanzielle Umstände): gesetze-im-internet.de
- § 16 Pfandbriefgesetz, Beleihungswert höchstens Marktwert, vorsichtige Bewertung: gesetze-im-internet.de
Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Anlage- oder Steuerberatung. Die Beispielrechnungen sind vereinfacht. Zinssätze sind Richtwerte (Stand 22.10.2026), kein verbindliches Angebot, und können sich täglich ändern. Ob und zu welchen Bedingungen eine Finanzierung möglich ist, hängt vom Einzelfall und von der jeweiligen Bank ab.